理事・監事の役割について

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

役割(職)と権限は違います。『理事』及び『監事』という役員に就く人達は、原則として年に1度開かれる「通常総会」において選任されます。区分所有法によると、総会は区分所有者の最高の意思決定機関ですから、「『区分所有権』を所持している人」即ち「登記した人」が集まり「多数決」において選任されるということです。組合員とは区分所有権を持つ人即ち登記した人のみを指します。家族だからと言って組合員になる事は出来ません。新たに組合員になるには『登記』を行い『区分所有権』を所持しなければいけないのです。共有者は事前に組合に届出を行い一人のみ組合員となれます。時にはご主人が亡くなり組合員印名はそのままで配偶者又は家族が組合費を払い総会に出席し組合員の権利行使を行っている例が多々ありますが不正なのです。しかるべき登記名義変更の上新たに組合員として登録する必要があります。年金を引き続き受け取るために名義変更をしない例がありますがこれは詐僞に該ります。法において総会で選任とは「委任」という民法の契約の一つと解されています。組合員に委任された人が『理事』及び『監事』という役員に就きます。民法の委任とは、組合員と役員の契約ですから、『建物の区分所有等に関する法律』と『規約』にのっとり『善管注意義務・忠実義務』をもって業務執行に当たらなければなりません。「長く団地に住んでいる」「名の或る大手企業に勤めていた」「名の或る大手企業に勤めている」「名望家だから」こんな理由で自分の考え・発言は優先されるなどと考えているのでは役員は務まりません。そのような考えは『人冶主義』と呼ばれ封建時代の考えなのです。『民主主義』となった現代では通用しないものです。管理組合運営は『法と規約』に準拠した法治主義に基づき行われなければなりません。管理組合の管理費を自治会に転用する事を理事会で勝手に決めて総会に提出した場合不正です。『管理費』とは『共有部の現状維持のための費用』と『法と規約』において規定されています。悪代官一派が主導するお祭り餅食い派の連中は法的な知識等殆ど持っていません。自らの名誉欲を満たしたい無能な人達が満足するために管理組合は存在し運営されているのではありません。
私利私欲の人達の為に管理組合は組織され運営されてはなりません。
自分達は自治会に『一銭の寄付をしないことを申し合わせ多額の報酬を得ている卑劣な人』なのです。自治会は自治会会員が会費を払い運営すればいいのです。自治会は人の集まりです。
管理組合の管理費とは『管理組合員の共有地の維持管理の為に用いられる費用』なのです。『理事』及び『監事』は、『善管注意義務』及び『忠実義務』に基づいて管理組合運営を行えばよいのです。
それに反する行為は『債務不履行』になり組合員に対して損害賠償の義務があります。
役員は『善管注意義務・忠実義務』の義務こそあれ権利は報酬の請求権しかありません。井戸端会議的議論でなく『法と規約』をよく理解し『善管注意義務・忠実義務』に基づいて管理組合を運営する義務があるのみです。役員は権限を該られてはいません。常に理事会に議事を提案合議しなければ管理は成立しません。組合員の委任により管理組合の運営を『善管注意義務・忠実義務』で行えばいいのです。嘘の名誉を演出するために理事会があるのではないのです。必要なのは役員の専門的知識のみ要求されるのです。以上

乗っ取られた「にゅーすみやむかい」(3)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による組合員のための管理組合運営

「管理組合の発行している機関紙」が「自治会内で発生した手柄話を発表する場」として乗っ取り「名前を知られたいが為に巧みに利用されている事実」を過去に二度ほどお知らせしてきました。
乗っ取りの追求を交わしたいのでしょうか。新たに「みやむかい　自治会だより」と題する広報紙が発行されました。自治会便りと管理組合広報紙の名に乗っていないのが新しいです。

新たに「みやむかい自治会だより」と題した物を宮向自治会長の名前で発行したことは何を意味するのでしよう。
「管理組合」と「自治会」が夫々別の名前で機関紙が発行されたので両方が峻別分離されたと言う「ごまかし」とも取れます。
管理組合の発行と名前だけ付ければ、管理組合の機関紙を自治会か乗っとっていないとする小細工なのでしょう。
内容は「自治会長の手柄話」。自治会が活発に活動しているという宣伝。これが新たな機関紙の内容です。
自治会と名前だけ変えて発行てますが、実は管理組合の『パソコンを使い、『橋よ』『紙』も『プリンター』も管理組合の物を使用しているのです。
しかし「『管理組合』の所持しているパソコンを使い、、『管理組合の場所』を使い、『紙』も『プリンター』も『管理組合』の所持している物を好き勝手に使用して発行しているのです。
管理人は「管理組合」と「自治会」の峻別を唱えています。「管理組合」と「自治会」の峻別を唱えているのは自治会の存在を否定する為ではありません。
管理組合の組合員総有財産を自治遂という別の社団が手づかみで自由に使うなという諱のです。分離した如くの概観をごまかしたことではありません。
広報紙の「タイトル」を変えただけで真の峻別と言えるでしょうか。それだけでは真の峻別とはいえません。

管理者は見た目は別の組織で、しかし発行する為の全ての費用を「管理組合に『負担』させる」と言う「せこいやり方」を否定しているのです。
管理組合は自治会を何時まで「おんぶにだっこ」をしなければならないのでしょうか。
「自治会」というのは「『自治会員』自ら『自治会費』を『負担』する」のです。「『自治会会館』も『自らの手で作った物』を使用する」べきです。
『プール』も必要ならば『自治会員』が『お金』を出し合い作ればよい」のです。「自治会の事業」は「自治会員自らの金で行う」べきです。
峻別が理解できない子供の如く人たちに改めてお知らせいたします。好きなことを行う人がその費用を負担し管理組合の財産を食い散らさないでください。
2015.10.6

愚痴爺さんは自治会員ではありません(2)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による組合員のための管理組合運営

愚痴爺さん以下２名計３名は管理組合から自治会への違法振り替え金@300/月が
今期から予算計上されていません。去る６月１４日の総会で議決されました。
言い換えれば３人は自治会員でないと公認されたと言うことです。
但し、自治会費分の管理費が月３００円余計に３人は支払うことになります。
余計に支払った金銭は、法的に３人に返金する必要があります。現在までに返金手続きはとられていません。余分に支払った管理費は、サラ金への返金訴訟と同じ「過払い金となり不当利得返還請求訴訟」となります。訴訟が起こる条件を悪代官達はまたもや作っているのです・　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.6.20

乗っ取られた総会(1)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の　組會員による　組合員の管理組合運営

今日はブラック管理組合「通常総会」の日です。最近やたらとスピーカーが騒がしくなりました。そして非組合員理事達は毎日のように家庭訪問を行っています。
一体何が目的なのでしょうか。答えは簡単です。「通常総会」の「議決権行使書」を一刻も早く提出するように騒ぎ立て求めているのです。しかし、「議決権行使書」は「通常総会」に出られない組合員が文書にて総会議案に対する意思表示を行うものです。「通常総会」に欠席せざるを得ない組合員に対する権利行使の手段の一つに過ぎません。組合員が「通常総会」に出席する場合、事前の「議決権行使書」を提出する必要はありません。
何故、執拗に「議決権行使書」の提出を求めてくるのでしょうか。総会の事務手続きが安易に出来るというのが大きなメリットなのでしょう。「議決権行使書」を早期提出するように要求していると言うことは「組合員」に「通常総会」に「欠席しろ」と圧力をかけているように見えてなりません。これは明らかに違法行為です。「通常総会」は「組合員」ならば誰でも出席する権利があります。それに対して「議決権行使書」欠席する組合員の意思表示の一つの手段にすぎません。スピーカー越しに喚き散らして提出を促す物ではないのです。「議決権行使書」を無理矢理事前に提出させ不要なものは破棄して悪代官一派の有利な様に「通常総会」までも乗っ取ってやろうというのでしょうか。理事はやりたい放題好き放題行っていいわけではありません。本来理事というのは組合員がこの人は専門的知識を有する人なのでこの人ならば大丈夫と委任した人達です。
理事の本来の仕事というのは煩雑な管理事務等を行うものです。「面倒くさい」「やりたくない」そんな我儘が通ると思うのでしょうか。答えは「NO」です。このような仕事を請ける反面理事長は年１５万円もの「報酬」を受け取っているし、他の理事達も年間７万円以上、年間７万円以上の年金の１～２ヶ月分の報酬を「組合費」即ち組合員総員から受け取っているのです。普段主たる管理業務は外注の委託契約先JSが行っています。役員のメーンの仕事は「総会の進行業務」を行うこと位の物でしょう。仕事が忙しいから、大変だからと言って組合員に「議決権行使書」を早期提出するよう求めるのは明らかに違法行為です。「組合員」が存在するからこそ「管理組合」というのは成り立つのです。「自治会」も「自治会員」は「自治会費」を支払わず「組合費」からの賄いを受けているだけです。「組合員」は「自治会」のスポンサーに過ぎません。
「自治爺さん」は「自治会員」ではありません。今年の議案書自治会員は８８４名となっています。以前の「愚痴爺さん」の支払った「組合費」の一部は「自治会」に「横流し」されています。これは明らかに不法行為です。
「議決権行使書」の提出を異常に督促する、「理事」の仕事とは何かを改めて考えさせる不快な土建です。役員は組合員から委任された管理業務を理解した上で役員に立候補すべきです。楽に通常総会運営を行いたい、簡単に通帳総会を終わらせたい等横着な思い・考えが元々役員達の心の中にはあります。
『「理事」の「本来の仕事」から逃げたい』という自分勝手で自己中な思い、これは役員達の我儘です。単なる悪あがきにすぎません。役員達の勝手気ままな我儘のせいで今回の「通常総会」は乗っ取られてしまったと言っても過言ではありません。
全くもって情けない、みっともないとしか言い様がありません。呆れて物も言えません。
2015.6.14

またもや、のっとられた「にゅーす みやむかい」(2)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

先に(2015.4.30)乗っ取られた「にゅーすみやむかい」(1)をブログに発表しました。今回はその続きです。
「にゅーすみやむかい」は組合員が毎月支払う組合費の一部が発行費用になっています。
要するに「管理組合」の広報誌です。「管理組合」の広報誌に「自治会」の中で「手柄話」等「一個人の自慢話」を載せる事が許されるのでしょうか。答えは「NO」です。「にゅーすみやむかい」はなんでもありの広報誌ではありません。「自慢話」を載せる事等許される筈がありません。「管理組合」の内で行われる事等を「情報」として組合員にお知らせする広報誌です。
では「にゅーすみやむかい」に載せられる記事というのはどの様な物なのでしょうか。
当然管理組合に関する情報で「管理組合」の機関即ち理事会及び通常総会等において決定されるべき案若しくは決定した管理業務の事案を組合員に知らせる紙面なのです。「にゅーすみやむかい」の記事の作成に関して理事長には勝手な見解(個人的名主張)を掲載する権限はありません。理事長は、単に理事達により互選により委任されたという立場の人です。その立場は、法的には「民事訴訟法」第30条→「任意訴訟担当」、「民事訴訟法」第54条→訴訟代理は弁護士に限る、信託法第11条→訴訟信託禁止に基づいた契約の下に全組合員に対して名義的な担当を持っているだけです。此等の法の規定の趣旨は「三百代言の跋扈」を防止するためといわれます。
まさに、この事例の惡い記事が「にゅーすみやむかい」第44期平成27年6月2頁に「棟南面芝草地の除草について」と題して悪代官一派の私物化した「三百代言の跋扈記事」が発表されています。何故この記事が「三百代言の跋扈」かと言うと、「棟南面芝草地の除草について」は単なる理事長の発表した要望がいつの間にか「組合員」が「自主管理」しなければならないと総意で決定したようになっています。何故その様な事になってしまったのでしょうか。答えは簡単です。管理費を自治会費用に賄うため管理費用が足りないだけです。では何故「費用の不足」が発生してしまったのでしょうか。①「自治会費」を「管理組合」が賄うと言うことを決めてしまった為「自治会」に対して「組合費」を支出しなければならない。②「子ども会育成会」に対して夏季ちびっ子プールの上下水道代60万円弱を(悪代官たちの言い分ですと自治会の幹部と管理組合の幹部の取り決めで)負担させられている。③「管理事務所」の自治会での使用が多く、多額な経費を管理組合が負担しその金額が大きくなっているにも関わらず管理組合が全て負担を続けている。ここに挙げた理由はほんの一部に過ぎません。まだまだ見つかるかもしれません。こんなことが続いているがゆえに「棟南面芝草地の除草」に関する費用を負担できなくなってしまいいつの間にか「組合員」が「自主管理」をすればいい管理費からの支出がなく自治会費が組合費から負担させられるという姑息な考えなのでしょう。即ち組合員自ら芝刈りをしろと一方的に言っているだけです。しかし法的な管理する権利及び「芝刈り」をすると総員の決定は、理事長に命令する権利等を組合員は権限を理事長に与えた事もありません。
「管理組合」の行う「管理」の一つに総有財産の一部である「棟南面芝草地」の除草も含まれています。本来「総有財産の管理」に関わることは「組合員の総意」を得なければなりません。「組合員の総意」を得るには「総会」の議題に挙げなければ「組合員」の「総意を得る」事は出来ません。「棟南面芝草地」の草刈は事業費として総会で決定してはいません。必要であれば総会の議題にし予算を計上すればよいのです。「管理組合」の役員達が「仕事」をしたふりのパフォーマンスに利用されるものではありません。理事会で総会への発議ミスで自主的に草刈を行っているのでしたら当然の草刈で手柄話ではありません。理事長が「自主管理」しろなど突然に命令する権限等組合員は与えてはいません。理事長の好き勝手に命令して好き勝手に「管理」する事等組合員の誰一人許すことはしないでしょう。明らかに違法行為です。改めなければなりません。
以前、一人の愚かな理事は「にゅーすみやむかい」に載った「記事」は「組合員は否応無しに信用してしまう。といっていました。全く善悪の判断ができない人です。悪代官の記述した「にゅーすみやむかい」に載った記事等に法的根拠も組合員が権利を与えた事実もありません。「にゅーすみやむかい」の記事の中に「組合員」の「総意」を得て決まったことが一つとてあったでしょうか。
例えば「第44期11号・平成27年6月」の中に「1街区北側法面の果樹植栽地除草」の記事、一度総会で否決されたにも関わらず管理費を無駄に支出するように誘導している記事にしか見えません。理事監事は管理業務を行うために総会で委任したので、理事を作業員として組合員が委任したのではありません。全く仕事が出来ない理事たちが仕事をしたように見せかける「パフォーマンス」と言う評価を組合員から多々耳にするようになりました。
「棟南面芝草地の除草」について「共同違反行為」と脅しをかける記述がありましたが、「総会」の「議題」にも挙げられたことはないし、その上「決定」すらしていない「管理業務」を「理事長」が自分勝手に決定している。これこそが共同違反行為です。
では「共同違反行為」とはどのような事でしょうか。例を挙げて説明すると、「組合費の滞納」「組合員及び占有者(賃貸借人のこと)間の騒音トラブル」「専有部分の目的外使用」「共用部分の目的外使用」等をいいます。現在「理事長」に対して組合員は何も権限等与えていません。「組合員」全てが「理事長」に対して何か権限を与えることが出来ると法又は規約に規定はないのです。答えは「NO」です。「組合員」全てが理事長に権限を与えていないのに「理事長」は自分の我儘を通したい、只それだけの理由のもと、好き勝手な事を決めて「組合員」を振り回しているだけです。「組合員」の皆さんは何時まで「理事長」の「我儘」に付き合うのですか。理事長の我儘な請求等聞く必要等ありません。「理事長」の言うとおり「組合員」が行わなくても「共同不法行為」に等なりません。むしろ理事長が自己中な事を言ってやらせているだけです。「理事長」こそが「権限外違法行為」足るものを行っているだけです。何一つ従う事等ありません。
　　　2015.6.9

乗っ取られた掲示板 (1)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による組合員のための組合運営

ブラック管理組合は組合員の財産の管理団体です。しかし試算表には固定資産一覧即ち財産一覧が表示されていません。
過去に駐車場建設に管理費十数億費やしているのに財産として計上されていません。管理事務所も年間六十万円ガスを浪費するのに実面積で資産として上げられていません。管理費・修繕費を悪代官が私物化し自由に浪費する為、資産としての形状は必要ないのでしょう。
公園・道路等に管理組合掲示板が設置されています。ブラック管理組合の理事会決定事項等を公示するのに使用されるものです。しかし掲示板の内容を見ると自治会関連する内容ばかり貼り出されています。ブラック管理組合が掲示板を作る作成費用を負担し、自治会は好き勝手に使用しているだけです。好き勝手に紙を貼り出しているのは自治会なのです。つまり『掲示板は乗っ取られた』と言うことが出来るのです。最近、悪代官一派は管理費の中から100万円程度を使って掲示板を新たに作り直すと騒ぎ立てています。掲示板作成の工事は当然JSへ発注して管理費の無駄遣いを行うつもりなのでしょう。本来は、事業の一つですから「掲示板新規作成計画」の「計画書」を「理事会」に提出し理事会で「審儀検討」を行わなくてはなりません。理事会で決議された後に総会へ議題として提出すべきですが、「掲示板を新たに作成する」と言う悪代官のアナウンスのみで発注業者も特定されず事業の一つとして進もうとしています。その非民主主義の手法は慣例化しています。理事・監事も今まで何の異議を唱えずにしたり顔でいるだけなので悪代官一派は独断で好き勝手な事業を行うことが出来ました。「理事会」への提案は本来文書にて議案説明書を添附しなければなりません。「何ゆえ行われるのか」「どこにおくのか」そして「予算金額は幾らなのか」などを文書にて示さなければいけません。しかし口頭のみで行われています。全く持って常識から外れています。文書作成能力がんいのでしょうか。面倒だから書類で作成提出しないのでしようか。他の役員は何故異議を唱えることが出来ないのでしょうか。答えは簡単です。単なる勉強不足に過ぎません。役員達は学ばなければなりません。専門的知識を持たなくてはなりません。
名士・長老気取りのやる気のない役員など不要です。
掲示板は、自治会のみが使用するものではありません。「管理組合」が「出費を行った」という事は、何を意味しているのか。答えは簡単です。掲示板は「管理組合」の総有財産であると言うことです。
掲示板の作成費用は組合に負担させ自治会はただ使用するのみ。工事はJSに依頼する。ブラック管理組合を私物化している悪代官一派は既にそんな事を決定しているように言っていますが許されることではありません。ブラック管理組合の総有財産の無駄遣いされる管理費等。さんな悪代官一派の私物化から管理組合は何時、解放されるのでしょうか。誰が不正を止め、管理組合運営を変えていけばいいのでしょうか。悪代官一派の私物化を防ぐには組合員自身が動くしかありません。組合員の組合員による組合員のための組合運営を行わなくてはなりません。それをしないと言うことは組合員自ら原因を作っているような物です。きちんと理解して動かなければ何時までもブラック管理組合の総有財産は悪代官一派に私物化されるだけが続きます。
ある役員は「本当は役員になりたくない」等嘘ぶきます。何時までも長老気取りで役員の肩書きのみ欲しくて役員に立候補してくる組合員もいます。呆れて物が言えません。
繰り返しますが「ブラック管理組合」の「ブラック」な部分をなくし正しく運営するようにするには「組合員自身」の「行動」次第で幾らでも変えられるのです。
様々なものが自治会及び悪代官一派達に乗っ取られているようですが原因は組合員自らが招いてしまったのです。今後気をつけて行動すべきです。　　　　　　　　2015.6.7

乗っ取られた共有地(4)補足3

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による管理組合運営

民法の所有権の解説の続きを記ます。引用は前回に続きウイキペディァからです。
対外的関係
第三者に対する共有権確認訴訟は共有者全員による共同訴訟による（最判昭和
46・10・7民集25巻885頁）。を参照ください。
共有持分の放棄
共有の弾力性
共有者の一人が、持分を放棄したときおよび死亡して相続人がいないときは、その共有者の持分は他の共有者に帰属します（255条）。これを共有の弾力性といいます。ただし、死亡して相続人がいないときでも特別縁故者がいる場合は、共有者には帰属せず、958条の3による特別縁故者への相続財産の分与が優先されます（最判平成元・11・24）。相続人無き死者の財産は、国庫に帰属させるのが原則ですが、いかなる状況の共有持分も必ず国庫に帰属させなければならないとすると、非常に難解な法律関係を国が引き継ぐことになる事態が生じる虞があり、それを避けるために設けられた特則が255条であります。なお、国や地方自治体が契約等によって私人から共有持分を取得することは可能であり、鉄道施設の保有など公共事業において行われることが多くあります。国や地方自治体と私人からなる共有関係において、私人が共有持分を放棄したとき等は、その持分は共有者である国や地方自治体に帰属します。
登記
共有者の一人がその持分を放棄して他の共有者に帰属する場合、共有者の持分抹消登記ではなく持分移転登記をするべきです（最判1969年（昭和44年）3月27日民集23巻3号619頁）。
放棄した持分は、他の共有者にその持分の割合に応じて移転するのであって、特定の者のために持分放棄に基づく持分移転登記を申請することはできない（登記研究470-97頁）。なお、持分放棄に基づく持分取得は原始取得である（登記研究10-30頁）。
前提の登記
表示変更
共有持分放棄をした者がその前に住所を移転している場合、持分移転登記の前提として登記名義人表示変更登記をしなければならなりません登記研究473-151頁）。
移転登記未了
A・B共有の不動産につきAがCに持分全部を売却した後、その登記をしないうちにBが持分放棄をした場合、持分放棄を原因とするBからCへの持分移転登記の前提として、売買を原因とするAからCへの持分移転登記をしなければなりません（1985年（昭和60年）12月2日民三5440号回答）。
更正登記
真実はA・B共有であるのに、誤ってAの単独所有である登記がされている不動産につきBが持分放棄をした場合、持分放棄を原因とするBからAへの持分移転登記の前提として、A・Bの共有とする所有権更正登記をしなければなりません（1985年（昭和60年）12月2日民三5440号回答参照）。
登記の可否
保存行為
A・B・C共有の不動産につきAが持分放棄をした場合、AとBの共同申請によりAからB・Cへの持分移転登記をすることはできない（登記研究577-154頁）。
一部の移転
A・B・C共有の不動産につきAが持分放棄をした場合、AとBの共同申請によりAからBへ移転した持分のみについて持分移転登記をすることができる（1962年（昭和37年）9月29日民甲2751号回答）。
一部の移転に乗じた残部の移転
上記一部の移転登記後Cが登記をしていなことに乗じて、Cに移転すべき持分をAが第三者Dへ売却した場合、売買を原因とするAからDへの持分移転登記の申請は受理されます（1969年（昭和44年）5月29日民甲1134号回答、第177条）。
持分全部移転仮登記がされている場合
A・B・C共有の不動産につきCからBへの持分全部移転仮登記（不動産登記法105条1号）がされている場合、AからBへ持分放棄を原因とする持分全部移転登記を申請することはできません（登記研究655-187頁）。
登記申請情報（一部）
登記の目的（不動産登記令3条5号）は、「A持分全部移転」のように記載する。既述一部の移転の場合、「A持分一部移転」のように記載します。
登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）のうち、登記原因は「持分放棄」であのます。不動産登記法は、民法又は民法の特別法に根拠があるならそのまま登記原因とできる趣旨だからである。持分放棄は単独行為であり、意思表示が他の共有者に到達しなくても効力が発生するから、持分放棄の意思表示をした日を日付とする。
そして、原因と日付を合わせて「平成何年何月何日持分放棄」のように記載する。
登記申請人（不動産登記令3条1号）は、持分を得る他の共有者を登記権利者とし、持分放棄をして失う者を登記義務者として記載します。持分放棄をした者が単独で申請をすることは原則としてできない（登記研究86-40頁）。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければなりません
原則として申請人たる法人の代表者の氏名（不動産登記令3条2号）
支配人が申請をするときは支配人の氏名（一発即答14頁）
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名（2006年（平成18年）3月29日民二755号通達4）。
添付情報（不動産登記規則34条1項6号、一部）は、登記原因証明情報（不動産登記法61条・不動産登記令7条1項5号ロ）、登記義務者の登記識別情報（不動産登記法22条本文）又は登記済証及び書面申請の場合には印鑑証明書（不動産登記令16条2項・不動産登記規則48条1項5号及び同規則47条3号イ(1)、同令18条2項・同規則49条2項4号及び同規則48条1項5号並びに同規則47条3号イ(1)）、登記権利者の住所証明情報（不動産登記令別表30項添付情報ロ）であります。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報（不動産登記令7条1項1号）も原則として添付しなければなりません。
一方、農地につき持分放棄を原因とする持分移転登記を申請する場合でも、農地法3条の許可書（不動産登記令7条1項5号ハ）の添付は不要です（1948年（昭和23年）10月4日民甲3018号回答）。
登録免許税（不動産登記規則189条1項前段）は、不動産の価額に移転する持分の割合を乗じて計算した金額（登録免許税法10条2項）の1,000分の20である（登録免許税法別表第1-1(2)ハ）。 なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。
注・法は単純な常識だけで作られていません。個人の思いの長老意識だけ法の塊で　
ある管理組合運営業務は難しいことと思われます。組合員から総会で専門知識
があると委任を承け役員となるという事の重みを考え役員立候補をすべきです。
本人の「思い」と長老意識だけでは管理組合運営は出来ません。
長老意識だけの役員は組合員を管理するのが職務と勘違いしている事が多く間
組合運営の多くの違いの原因なのです。個人の長老意識を満足させるのが
役員選挙ではありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.6.6

乗っ取られた共有地(3)補足2

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による管理組合運営

所有権について確認してみましょう。所有権は民法に規定されています。
詳しくは組合員ご自分のため悪代官に騙されないよう個別に勉強ください。インターネットで検索すれば沢山資料が出できます。本は、有斐閣コンメンタール版・注釈民法(6)物権(総則)、同物権(7)(所有権他)をお勧めします。横浜市中央図書館(野毛・移動図書館)又は神奈川県立図書館(紅葉丘又は川崎)近くの大学(大学所定の事前利用届けが必要)では常盤台の横浜国立大学図書館、六角橋の神奈川大学図書館があります。法の基本知識は学びましよう。生齧りの知識で法を論じるのは間違いの元で迷惑千万です。以下はインターネットウイキペディァから抜粋しました。
参照・:ウイキペディァ://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%B1%E6%9C%89　所有権

所有権（しょゆうけん）とは、物の全面的支配すなわち自由に使用・収益・処分する権利です。日本の民法では206条以下に規定があります。共有（きょうゆう）とは、所有権などある一定の権利が複数の主体によって支配・利用されている状態のことをいいます。所有権以外の財産権の共有については準共有（じゅんきょうゆう）と呼ばれる（民法264条）。共有関係にある者のことを共有者（きょうゆうしゃ）といいます。
配偶者又は親族であるだけで共有者ではありません。区分所有権として登記した人が所有権者で管理組合の組合員となります。配偶者親族で共有者で無い限り非組合員となります。
民法は単独所有を原則とするが、現実には、共同生活の中で、一つの物に対し複数人が所有することもよく行われるため、249条から264条までの共有に関する規定がおかれています。ただし、共有関係、特に狭義の共有は、法律関係を複雑にし、その把握を非常に困難にする事から、比較的容易に共有関係を脱する事が出来るような規定（共有物分割等）が多くおかれている。
ちなみに管理組合の「管理」とは、共有地の管理即ち財産の管理で人の管理ではありません。
広義の共有
概説　広義の共有は狭義の共有と区別するため共同所有とも呼ばれる。多数人が共同して一つの物を所有する関係を共同所有関係という。共同所有には、団体主義的な色彩が強いものから個人主義的な色彩が強いものまでさまざま存在する。ドイツ法の影響の下、講学上は以下の三類型に分類される。
総有（Gesamteigentum）　注・管理組合における土地の所有形態のことです。
もっとも団体主義的な色彩が強い類型。個々の共有者の持分の大きさは観念できないため、利用方法の決定には、持分権を有する者全員の合意が必要となる。権利能力なき社団(法律行為が出来ない団体・任意団体)における共同所有形態はこれであるとされる。民法上の組合が、構成員全員の黙認のもと、個々の共有者の持分の大きさを観念せずに運用されるに至った場合（慣習的に社団化した場合）、結果的に持分権者全員の合意が必要となり、総有となる。各人の持分権の大きさを観念しえないため、単独の構成員による持分の処分（売却など）や分割請求は不可能である。総有関係を解消し合有や共有へ移行するためには、構成員全員の合意が必要です。
合有 (Gesamthandseigentum)
総有と共有（狭義）との中間的な類型。個々の共有者の持分は観念できるものの、分割請求などは大きく制約される。共同信託や組合がこれである。夫婦間の財産関係（264条参照）については争いがある。利用方法の決定には、持分権における過半数の合意が必要となる。
共有（狭義の共有、Miteigentum）
もっとも個人主義的な色彩が強い類型。個々の共有者の持分は具体的に観念され、分割請求なども自由になしうる。
日本法
民法第二編第三章第三節において｢共有｣に関する規定が置かれているが、これは狭義の共有に関する規定である。また、民法は共同所有関係をすべて｢共有｣と呼んでいるため実際には総有または合有を意味する場合がある。なお、信託法は受託者が2人以上の場合を「総有」と呼んでいる。
狭義の共有
狭義の共有とは、広義の共有のうち、持分の処分等について各共有者の独立性が強い類型のものをいう。狭義の共有については、民法第249条から、264条に規定されている。
共有持分
共有者が有する所有の割合の事を持分（もちぶん）または共有持分と言う。その割合は、意思や法律の規定によって定められるが、法律上等しいものと推定される（第250条）。
対内的関係
共有物に対する権利
共有物の使用
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる（249条）。具体的には、土地について3分の1の持分を有する共有者は、面積の3分の1ではなく全体を使用することができる。
持分価額が過半数を超える者であっても少数持分権者が単独で占有している共有物の明け渡しを求めることはできない（最判昭和41・5・19民集20巻947頁）。
共有物の変更行為・管理組合の管理業務と違います。
共有物の変更行為には、他の共有者全員の同意を得なければならない（251条）。管理組合の場合、環境整備事業がその例です。
変更行為とは、保存行為と管理行為を除く、共有物の物理的変化を伴う行為をいいます。
変更行為の具体例は、①田畑を宅地に造成する事、②売買とその解除、③共有地上に用益物権（地上権・法定地上権等）を設定する事などがあげられます。
共有物全体の処分も変更に等しい行為であるから全員の同意を要する。民法251条に違反する変更行為に対して他の共有者はその行為の禁止と原状回復を請求することができる（最判平成10・3・24判時1641号80頁）。
共有物の管理行為　注・管理組合の管理業務の法的根拠です。
注・この条項が管理組合の業務です。人の管理でなく財産管理がその主た
る業務であることの根拠です。
共有物の管理行為には、共有者の持分価額の過半数で決して行わなければならない（第252条本文）。注・総会で決定しなければいけないことを意味します。一部の理事の判断で独走はゆるされないことを意味します。
管理行為とは、共有物の使用・利用・改良を行う行為のことをいいます。ここでの「利用」行為とは共有物を用いて、その性質を変更せずに収益を上げる事を指し、「改良」行為とは共有物の交換価値を増加させることを指す。
管理行為の具体例としては、①共有者の一人に使用させる事　②共有物の賃貸借とその解除　③共有物の管理者を定めそのものに使用収益させる事などがある。
共有物を目的とする賃貸借契約解除は管理行為である（最判昭和29・3・12民集8巻696頁、最判昭和39・2・25民集18巻329頁）。
共有物の保存行為
共有物の保存行為には、各共有者が単独でできる（252条但書）。
保存行為とは、共有物の現状を維持する事で、全ての共有者に不利益が及ばないようにする行為のことを指す。
保存行為の具体例としては、①目的物の修繕　②腐敗し易い物の売却　③物権的請求権の行使などがあるが、他の共有者に不利益を与えない行為は保存行為として広く捉えることが多い。
　　　　　　(續)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.6.5

乗っ取られた共有地(2)補足1

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による管理組合運営

障害者即ち弱者の保護の車椅子の専用使用駐車場の許認可は正義に適っていて、愚痴爺さんのクレームは不当だとご批判を受けました。
弱者保護との美名で処分権の無い人が総有地の使用権を許認可した「偽善の仮面を被った不正」が愚痴爺さんの主張する「乗っ取られた共有地」の意味を理解できないのでしょう。
管理組合は「建物の区分所有等に関する法律」によって区分所有者によって構成されています。
「法の規制」では敷地即ち土地の分離処分が禁止されています。「共有地」は「敷地利用権」と規定され区分所有権の処分と共にしか所有権の処分は行う事は出来ません。民法の所有権は絶対的な物権であり使用・処分が自由に出来ます。共有地は処分ができません。共有者の総意が必要です。では、団地は土地の分離処分が禁止されているのでしょうか。理由は、土地の単独処分を許してしまうと、団地の区分所有権の権利関係は複雑になり、共有者が財産を管理するため管理費を組合費として支払いという原則が成立しなくなり、団地その物が成り立ちません。その様な、個人の勝手気ままな判断を禁じる意味で土地の分離処分を禁じ、敷地利用権という別な所有権概念を作り法で処分禁止を禁じたのです。
障害者であるからと言って独自な独占的な使用権を許すと人は自分勝手に様々な主張をしてくるでしょう。結果管理組合の和を保つ事は困難となります。
「障害者」だからと言う理由で悪代官一派が仲間である一部の人達に対し利己的な使用権を勝手に認めてはいけません。組合員には、様々な弱者が存在するはずです。ある人は、何らかの次条で経済的に困窮している人もいる筈です。団地には種々な弱者がいる事と思います。管理組合が組合員を全て調査し、どうやつて誰が誰を弱者と認定するのでしょう。一部の人悪代官にその権利はありません。悪代官が認定した傷害者は車椅子を持つからという理由だけで弱者なのですか。悪代官が認定したから弱者だとするのは公平の原則から見て一人の障害者のみに対して受益を許すと不公平になり団体の和が保てません。悪代官が総有財産の敷地利用権又は土地を勝手に使用する権利を与える事など以ての外です。勝手に許認可権等与える権限等ありません。理事長・副理事長に対しも特定の人に独占許認可権を与えてはいないのです。理事長・副理事長といっても一人の土地の共有者にしかすぎません。単なる1組合員に過ぎません。1組合員が勝手に許認可権など与える事など絶対に許されないのです。
一組合員に対して利益を受けるのは誰なのでしょうか。総有財産の処分を行うには全組合員の合意が必要なのです。「理事会」・「総会」等の機関決定もふまず理事長・副理事長の勝手気ままな思いつきで行われてしまう。管理組合を私物化されてしまってもいいのでしょうか。非民主主義な決定を認めるのですか。絶対に許されません。「障害者」だからといって総有財産を一部の人の利益のために使用する権限等絶対にあり得ないし許されません。一部の人にのみ利益が得られるように処分する決定権等法の趣旨からして絶対にあり得ません。自分勝手な我儘を許す事など出来ません。たとえ多数決で決まったとしても認められません。
誰一人そのような権限を所持してなどいません。独りよがりの正義は団地構成の和を乱しているだけなのです。一部の人の為に総有財産を処分する等判断そのものが間違っていると愚痴爺さんは主張しているだけなのです。　
愚痴爺さんの主張をご賢察のご理解ください。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2015.6.4

愚痴爺さんは自治会員ではありません

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会の峻別するのは簡単です。管理組合は「建物の区分所有等に関する法律」により区分所有権を持つと否応無しに入らなければなりません。個人の入会の意思は関係なく組合員となります。共有財産の一構成員であるためその財産の管理する費用を組合費として支払う義務が生じるのです。一方自治会は個人の意思により入退会する任意団体です。自治会は必ず入会する必要はありません。入らなくても構わないのです。
本ブログの管理人は宮向自治会の自治会員ではありません。既に、「入会の意思を示したことはなく今後も「入会の意思はない」ことを「書面」にて自治会長に通知してあります。
『自治会の退会』の意思を示すためには『書面』にて行います。『自治会退会届』を提出した時必ず「受領印」を貰う様にして下さい。
宮向団地には現在管理人のほかにも二名同様な意思表示を行った組合員がいます。
他の人にも「自治会の退会」を呼びかけましたが「『市・県の広報誌』の配達がされない」等「陰険な『制裁』」を受ける。「自治会」から「所屬クラブ」への「補助金」が支給されなくなると困る。「『村八分』の制裁」を受けるのではないか不安で退会出来ない。
等、自治会の中で「陰険なイジメ」が多く怖くて退会することが出来ないと言う話を多々聞きました。退会を強制することも出来ないので個人の意思を尊重するだけです。
「『市・県の広報誌』等が届かないときは区役所へ連絡すると別な受け取る方法を教えてくれます。自治会が広報誌の配達の許認可権はありません。単なる違法なイジメです。「『クラブ』とは管理組合の補助金目当ての趣味の会ではないでしょう。人の金セナを当てにした、趣味の会はいかがなものか考えさせられます。金銭の下は「組合費で賄う」の手口で自治会が輔助しているのではありません。自治会の「『村八分』大いに結構だこっちから付き合いを絶ってやる」と管理人は思います。
無能な悪代官の支配から逃れる最善の方法は自治会を退会することです。必要なのはあなたの小さな勇気だけです。

2015.6.1

乗っ取られた駐車場使用契約(1)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による組合員のための管理組合運営

ブラック管理組合は当然の事ながら駐車場があり、契約更新は「3年に一度」行われています。
本年度(平成27年)は「契約更新」が行われる年です。
3年前更新が行われた時『不正』が行われました。担当理事及び理事長に権限がないのにおろかな条件が付されました。「居住者名簿」の提出が強制されたのです。
『駐車場使用契約』とは、「管理組合員総員」と「1組合員」の共有地即ち敷地利用権に対して行われる『共有地』の一部を駐車場として用いるための専用使用契約です。駐車場担当の理事が総組合員に委任され『駐車場使用契約』に関する事務を行っているだけです。単なる担当理事であって何も権限はなく単なる事務手続き処理担当理事です。重ねて言いますが『駐車場使用契約』は組合員の共有地の一部を駐車場として1組合員が使用する為使用料を月々支払うと言う1組合員と総組合員の間に結ばれる使用契約です。基本的に組合員しか使用できません。組合員以外の賃借人、親族等から使用料を取ると税法上駐車場は『収益事業』と税務署からみなされ課税対象となります。
駐車場使用契約とは組合員が特別に共有地の一部を独占的に使用する為に外の組合員達に対し還元するため使用料を支払うと言うものです。共有地の権利者は、共有地から発生する収益を受け取る事が出来ます。公平の原則で『駐車場使用者』は『駐車場使用料』を支払わなくてはなりません。3年前『駐車場使用契約』が行われた時不正な条件が課せられました。「『居住者名簿』の提出のない物は契約を不可とする」。と言う法的根拠が全くない物です。ところでこの条件いったい何が不正なのでしょうか。
『居住者名簿』には「生年月日」「勤務先」等個人情報の記載を強制的にさせられます。
既に別のブログにて述べましたがブラック管理組合には「組合員名簿」等ありません。
「管理組合運営」に不要な個人情報の記載された名簿提出を「駐車場契約」の時強制的にさせられました。『居住者名簿』を提出しないと「駐車場使用契約」は認めない。この条件は理事長名で乗っ取られた「にゅーすみやむかい」にて公表されています。駐車場契約担当の理事は何も権限がありません。なのに契約窓口に『未提出者一覧』として部屋番号が列記された紙を貼り出し提示し提出の強制が行われました。これは「脅迫」「強要」に値するのではないでしょうか。そもそも組合員名簿でなく居住者名簿の提出が管理組合に必要ですか。ここに管理組合と自治会の峻別がなき現実があるのです。愚痴爺さんは「居住者名簿」の提出を拒否しました。
「脅迫」「強要」に値する。これがどういう意味か理解できますか。「刑法」第222条及び第223条に反すると言うことなのです。
刑法第222条　（脅迫）
①生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して人を脅迫した者は2年以下の懲役又は30万円以下の罰金に処する。
②親族の生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して人を脅迫した者も前項と同様とする。
刑法第223条　（強要）
①生命、身体、自由、名誉甚しくは財産に対し害を加える旨を告知して脅迫し、又は暴行を用いて、人に義務のないことを行わせ、又は権利の行使を妨害した者は三年以下の懲役に処する。
②親族の生命、身体、自由、名誉または財産に対し磑を加える旨を告知して脅迫し、人に義務のないことを行わせ、又は権利の行使を妨害した者も、前項と同様とする。
③全二項の罪の未遂は罰する。
と言う条文があります。様は法律違反即ち違法行為です。
ブラック管理組合は駐車場契約時に個人情報満載の名簿を提出する事の条件としました。家族の生年月日・勤務場所を管理組合は何に使用するのでしょうか。管理組合の仕事は共有財産の管理です。個人の管理ではありません。
個人情報の開示たるものは組合員の権利です。「駐車場使用契約」を人質に提出の法的根拠がない物を強制しました。こんなことは許されません。さして恐れるべきは、駐車場使用契約の担当理事は「立替検討委員会」の『委員長』の椅子に座っていたひとです。本来『建替え』と言うのは法の塊の様な物です。それなりに知識のない人物でなければ仕事をこなすこと等出来ません。無知な人が主導した委員会は信用できなく総会で廃止を決議されたのは組合員の良識でした。
委員ちようは、理事長に「すりより」尾っぽを振って機嫌を取ろうとしました。当然ながら「すりより」は失敗しました。我田引水を行うような人は信じる事は出来ません。自業自得です。委員会廃止は当然の報いを受けたに過ぎません。この愚痴は別に述べて
あります。
話を戻しましょう。繰り返しますが本年度は『駐車場使用契約』の『更新』の年です。
いい気になって同じような不正行為を行うつもりでしょう。
前回の様に違法な居住者名簿の提出等認める事は出来ません。現在の役員達の監査能力は皆無に等しいものです。そんな役員達の言うことを「ホイホイ」聞いていいのでしょうか。
聞く耳持たなくてもよいのではないでしょうか。「強要」に値する。
「居住者名簿」は管理組合運営に必要なく自治会の分野で提出は不要です。プライバシーを開示することなど必要ありません。プライバシーは自分でしか守れません。組合員自ら守るべきです。駐車場契約時御注意下さい。
2015.5.31

乗っ取られた環境整備(3)乗っ取られた敷地利用権

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

前に「大幅な改修は管理組合の権限外業務である」とお伝えしました。「バリアフリー」と言い訳をし「修繕費用」は「規約を変更」する等悪巧みを行い『環境整備費用』という名の高額な金額が無駄に浪費されてきました。
組合員総員の所有である土地（建物の区分所有などに関する法律では『敷地利用権』と言います）の一部が悪代官一派の独断で悪代官ファミリーであるS氏に勝手に利用されている写真を提示致します。自動車・バイク及び自転車などは使用契約の下と遲の一部を個人が使用するために月々使用料を支払った上で使うことが許されます。
個人が総有財産である共有地を特定の人が使用するためには使用料を支払わなければなりません。
では何故使用料を支払うのでしょうか。
個人が組合員の総有財産である共有地を特定の人が使用するときは、『使用料』を支払わなければなりません。他の組合員に使用収益を還元する為契約金額を支払わなければ不公平です。組合員全員の総有財産だからと言って好き勝手に使えるわけではありません。
理事長・副理事長・会計その他役員達に『役員だから』といって組合員の総有財産を好き勝手に使用すること及び特定の人にのみ専用的に使用させる権限等ありません。
言い換えれば組合員の総有財産の処分権は役員のみ与えられているのではないことを散々ブログの中で私は愚痴っています。この写真を見てください。『役員達の独断』と言う『わがままな行為』の下、特定の人に使用させています。これは明らかに不法行為です。悪代官一派がファミリーのsに使用させると言う不法を行っている証です。『バリアフリー』の名を借りれば不法に総有財産を占拠することが許されるのでしょうか。「好き勝手に総有財産を処分する」事等絶対に許されることではありません。
バリアフリーが正義だと単純に勝手に財産の処分が許されるのか、それこそ管理組合の管理業務の本質です。理事会で十分検討し議案説明書を詳細に添附の上、総会で議決すべき問題がふくまれているのです。バリアフリーとか子供とかを担保にして提案されたからと言って何でも安易に決定してはなりません。組合員にとっておきな割合をとめる敷地利用権処分なのですから慎重に判断すべきなのです。
2015.5.25

乗っ取られた弁護士(2)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

ブラック管理組合にはいつの間にか経理上「顧問弁護士」である人物がいます。「経理上」というのは機関的(理事会又総会の意味)に承認されていないのに年間６０万円もの顧問料の支払いがあるのです。組合の顧問とは組合員のための仕事(組合員総員のためなにをしているか不明)はなになのか全く不明で月５万円の報酬はちよつと法外でしょう。誰が契約したのでしょうか。
管理組合の「顧問弁護士」なので「顧問料」は組合員総員が法律的な利益を得るために組合員総員の管理費から支払われています。「管理費」というのは組合員の総有財産です。支出については総会の議決が必要です。しかし昨年「総会議案書」では明確に「管理業務経費の中に弁護士顧問料」として議題には上げられていません。
こずるく管理費の支出一覧の備考欄に小さく「弁護士費用」と書かれているだけです。議題として提示されず目に付かないように備考欄にメモっているだけでした。これでは議題ということはできません。単なる誤魔化しに過ぎません。総会の直後年間顧問料60万円が機関決定を得ずに弁護士に振込み支払われています。
弁護士との契約は法律的に「委任契約」となります。契約の当事者は、「組合と自治会を合併し組合員を騙した元副理事長で現在も外部組合員であるＫ氏の娘婿であるＳ弁護士と組合員全員の筈ですが契約書が工事されていませんので詳細不明です。「権利能力なき社団」であるブラック管理組合は、理事の代表である理事長名で契約ができますおそらく理事長名で契約しているのでしょう。契約書の内容は開示されていませんから解りません弁護士は法律のプロですから契約書が作成されていないと動かないと思います。動いているところを見ると勝手に理事長名で委任契約が結ばれていることと思います。理事会等で契約の検討を承認しないと実質的な「顧問契約」の内容が不明となりどのような内容の契約がされたのかわかりません。理事長（実は惡代官）の好き勝手に内容も顧問料も決められた上で契約されてしまった可能性もあるのです。「契約金」は組合員の総有財産である管理費から支出されています。総有財産から支出された契約ならば組合員総員のために弁護士がどのような業務を行ったのかを報告する義務があるはずです。しかし何一つ組合員に報告はありません。顧問弁護士が何を行ったか一切不明で解りません。弁護士との接触も実際は悪代官一人で行っているようです。まるで悪代官個人の顧問弁護士のようです。
弁護士から送られているという役員の勉強資料「理事会のはなし(正確に名称ではないが同種の題がついている役員の教育資料)」も配布されず公開されず廃毀されているようです。役員に正しい組合運営の知識を入れることを惡代官が嫌がっているようです。弁護士からの知識の吸収は独り占めすることが私物化する組合運営のコツのようです。組合の弁護士として契約したのならば組合員総員の利益に使われるべきですが悪代官一人の為の顧問弁護士契約のように見えます。
他の役員達は無知なのでしょうか何も異論を唱えることができません。　　　2015.5.24

乗っ取られた弁護士(1)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

ブラック管理組合にはいつの間にか経理上「顧問弁護士」たる人物がいます。「経理上」というのは機関的に承認されていないのに年間６０万円もの顧問料の支払いがあるのです。顧問料としては仕事の内容(組合員総員のためなにをしているか不明)からして月５万円は法外でしょう。誰が契約したのでしょうか。
管理組合の「顧問弁護士」なので「顧問料」は組合員総員が法律的な利益を得るために組合員総員の管理費から支払われています。「管理費」というのは組合員の総有財産です。支出については総会の議決が必要です。しかし昨年「総会議案書」では明確に「管理業務経費」として議題には上げられていません。こずるく管理費の支出一覧の備考欄に小さく「弁護士費用」と書かれているだけです。議題として提示されず目に付かないように備考欄にメモっているだけでした。これでは議題ということはできません。単なる誤魔化しに過ぎません。
弁護士との契約は法律的に「委任契約」となります。契約の当事者は、組合と自治会の合併と組合員をだました旧副理事長で現在も外部組合員であるＫ氏の娘婿であるＳ弁護士と組合員全員です。「権利能力なき社団」であるブラック管理組合は、理事の代表である理事長名で契約ができます。契約書の内容は開示されていません。理事会などで契約の検討を承認しないと実質的な「顧問契約」の内容が不明となりどのような内容の契約がされたのかわかりません。理事長（実は惡代官）の好きに内容も顧問料も勝手に決められ契約された可能性があるのです。「契約金」は組合員の総有財産である管理費から支出されています。総有財産から支出された契約ならば組合員総員のために弁護士がどのような業務を行ったのかを報告する義務があるはずです。しかし何一つ組合員に報告はありません。顧問弁護士がなにをしているか一切不明なのです。弁護士との接触も実際は悪代官一人で行っているようです。まるで悪代官個人の顧問弁護士のようです。
弁護士から送られているという役員の勉強資料「組合ニュース」も配布されず全く公開されず廃毀されているようです。役員に正しい組合運営の知識を入れることを惡代官が嫌がっているようです。弁護士からの知識の吸収は独り占めすることが私物化する組合運営のコツのようです。組合の弁護士として契約したのならば組合員総員の利益に使われるべきですが悪代官一人の為の顧問弁護士契約のように見えます。
他の役員達は無知なのでしょうか何も異論を唱えることができません。　　　2015.5.22

乗っ取られた理事会(１)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

現在理事会までも惡代官に乗っ取られています。
さて、ブラック管理組合の理事会は実際にどんな運営を行っているのでしょう。
「理事会」は最大１７名の理事達が集まって開く合議制による会議です。
開催は月に一度のようです。
議題は理事にあらんじめ議題検討内容を知らせ予備知識を出席者に知らしめるのが公平適切な方法ですが事前に理事会の審議事項即ち議題及び議案説明書が配布されることはありません。ちなみに総会の議案書は１週間前に組合員に配布されなければならないと規約で定められています。緊急動議は総会を混乱させるので禁じられています。総会は事前に配布された議題以外の事項は議題として取り上げないのは
不意打ちの議題で参加組合員に不利にならないとする民主主義の大原則なのです。
要するに理事会議題は当日参加して見なければ判らなく不意打ちが予想される秘民主主義の方法がとられています。これも深い意味があるのです。
具体的にどう運営されているのでしょう。
着席順に理事が報告を行います。理事同士が報告しあうのです。組合意に報告するのではなく理事同士が報告しあうのです。この際、事前に文書で報告内容が配布されることはありません。
規約からみると理事会運営とは、総会で決議された議題の事業または管理業務を業務する打ち合わせのはずですがそんなことは行われていません。
理事会の本来の業務は月一回の攤く会合は管理組合の運営業務に関して総会決定事項の実務次年度総会の議案発議等を合議制にて行うことなのです。
お祭りの時焼きそば・もちを配り長老気分を満足させる、お祭り運営の検討などは自治会の業務の検討は権限外です。
理事長・副理事長・会計も特別に権限等有していません。１理事にしかすぎません。「理事会決定」とは「理事の合議で決定されたもの」です。
監事も理事会に出席する権利はあります。しかし発言権はありません。特に発言を求められた場合の発言と理事会の監視をする役目はあります。即ち出鱈目な審議内容であるときは議事を停止する等審判官の役割があります。理事長は、理事会にて司会・進行を行なわなければなりませんが独裁的な管理業務の決定権限等は与えられていません。
「理事長」は理事の多数決にて選任されます。その役目は、法の規定である「任意訴訟の担当即ち権利能力なき社団としての原告・被告となる事、外部への発注時便宜上名義人なる事（本来は８８７組合員全員が契約当事者となります。)」だけです。形式的名義人で組合員の代理人ではありません。一理事として組合員から管理業務(総会で決定された事業等)を行うために委任されただけなのです。
:権利能力なき社団とは法人でない為、区分所有権を登記するとき８８７組合員の共有で登記されることは費用が多くなり実務上不便であることを証明されています。
合理的名解決策は組合を法人化させることです。法人化は実務上なんら不便はなく、管理組合も法律で「管理組合法人」となることが法律で認められています。現在の組合と比較して特に不便になることはなくむしろ各種権限等は変わりありません。強いて結えば現在のブラックな運営は阻止できるでしよう。
理事会の実際の運営の話に戻ります。理事の「報告」が順番に行われます。無知で無能な理事達は自治会活動を得意になって発言しています。その意識の底は、管理組合と自治会の峻別など皆無に等しいものです。本来議題は文書にて理事全員に配布されなければなりません。しかし理事から議題を文書で配布することはありません。文書を作成する能力・努力がまるでないのです。たまに受け取ることはあっても「議題説明などの内容に乏しいもの」です。使い物にならないと言っても過言ではありません。書く手間を惜しんでいるのか、書く能力がないのかは解りません。総会決議された事項の運営が必要ですがそのような議題は全くありません。「乗っ取られた委員会」(１)に理事会運営の出鱈目が象徴されています。
理事会の中で行われるのは「報告事項」の名を借りた理事の自慢・手柄話ばかり。運営に関する提案事項等皆無に等しいものです。
時に惡代官が口頭で議案を提案することがあります。しかし、事前に資料は配布されていない為多数の理事は、不意打ちの議案提案に議案の内容理解ができなく戸惑っていると惡代官はいいます。三役一任と。惡代官がお前らに理解できないので俺がやると、相撲でもないのに規約にない役職らしき三役が突然出てきます。
三役一任とは、惡代官に一任との意です。多くの場合特に総会の議題は惡代官の提案で工事事業の原案はJSが作成したものと思われます。そうして惡代官が独断で重大な理事会事項が決議されているのです。
理事会で惡代官はよく言います。理事会検討事項は外部に漏らすなと。この発言にはいみがあります。通常、組合員のプライバシーに関することは理事会外部秘ですが、理事会は組合員の委任で理事を務めているので全ての事項が外部秘ではありません。やみくもの部外秘は組合員に対しての裏切りです。理事会議事録は規約で定められていますから組合員に閲覧権があります理事会の内容が外部秘は不当です。
理事会審儀事項の内容がわかると惡代官に何か不都合な事でもおきるからでしょうか。それとも、出鱈目な審儀内容が組合員に知られては困るのでしょうか。
１昨年、乗っ取られた「ニュースみやむかい」紙上で理事会観覧禁止が理事長名で発表されましたが理事会での機関決定がない違法なものでした。あらゆる面で独断的なことを好き勝手に行っているのです。
何でも乗っ取られているブラック管理組合でした。
普通の精神の組合員は公式な　乗っ取られた「ニュースみやむかい」紙上で発表されると正式なものと錯覚します。それが悪代官一派の常套手段なのです。
愚痴爺さんみたいな僻みぽい人は騙されません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2015.5.21　

乗っ取られた委員会(２)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

乗っ取られた委員会(１)に対して「総会で決定したことに間違いはない」と批判を受けました。問題はこの考えにあります。乗っ取られた委員会(１)で管理人が 批判しているのは、総会で決定したこととは、「塗装委員会を設置する」との事業計画を組合員の多数により決議したことの事実ではありません。総会決定は、「団地の各棟の経年寿命で痛んだ建物の外部を修繕するために行う「外部塗装」(修繕・塗装を行う事)に対して組合員の中の有識者から具体的に調査・検討を行う委員会を設置したいとする総会という機関決議なのです。
委員会を単に設置するだけが総会決議されたのです。総会決議においては、「「構成メンバー」「費用及び外注業者の選定方法」「その他」は決定していません。それらのその担当者」「委員会の設置方法」等の細部についての検討は、規約により「理事会」という機関で決議することなのです。
惡代官は、「理事会」で決議を行わず委員会の委員募集を自分勝手に決めてポスターを掲示したのです。理事会審議という機関決定の正規の手続き行わず、勝手に行ったとブログは批判・非難しているのです。民主主義は、手続きの手順が大切なのです。我田引水的な法の手続きを無視した行爲は不法です。手続きが理事会で検討・決議するという手順を無視しているといっているのです。自治会会費の集金は担当者が大変だからといって自治会費の徴収は行わず組合費で賄う。「横着」としか言い様がありません。この横着な行為こそが不法なのです。自治会の幹部は寄付はせずと申し合わせ、つらい仕事は行わず、金も出さず口先だけの無責任さ、自治会費の集金は下の者にさせるという卑劣な行為が不法であると非難しているのです。自治会幹部及び役員は自ら集金業務を行わいません。幹部・役員は自治会費集金担当者達の非難をかわす為に自治会費を組合費で賄うという保身行為を思いつきました。仕事はしたくないが名誉は欲しい自己中心的な人達です。名誉を得ようとするためにな卑劣な行為を思いつき行動に移していきます。委員会の設置も理事会の機関決定等の手続きをふまず勝手気ままに自己に都合のよいことを行っているだけなのです。特定の業者に大金の工事を発注する単なるセレモニーに利用されている可能性が高いのです。組合員で構成する委員会を作り民主的に検討したとのパフォーマンスで無駄遣いの言い訳を事前にしているとしか理解できません。
そんな内容の検討委員会の委員をお先棒担ぎ便乗した無知な理事を非難しているのです。
無知な理事は、理事会の役目も全く理解されていないようです。
塗装修繕のいち早い仕事をしたと組合員に口先だけ自慢しているのでしょうか。手が付けられないほど無知・無能な人です。理解をしていただくためにきつい言葉で解説しました。諸事、ご賢察・ご理解ください。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.5.

乗っ取られた委員会(１)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

ブラック管理組合の規約に専門委員会の規定があります。以下の通りです。
[専門委員会の設置]
第４９条　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、
特定の課題を調査又は検討させることができる。
（２）専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。
補足・専門委員会の設置は、通常では組合員の総意により総意で決定される。
第４９条１項　により総会の発議(議案の提出の意)し、総会議決後は、規約にある通り、理事会　が設置し特定の課題を調査又は検討させることができる。

ところが、一昨年の秋頃、突然「塗装委員会　委員募集」の掲示板が貼り出されました。
事前に理事会で内容・担当等委細は決議されていません。
文書を勝手に作成して張り出したのは「悪代官」です。
総会で決定したのは、塗装委員会　設置するのみ決議です。
役員の中の誰が担当するのか詳細な内容は貼り出された時には決定していません。
総会で決定したからと「理事会」の存在を無視した自分勝手な行動でした。
その時から現在まで役員達は一切異議を申すことなく塗装委員会は動いています。一部の無知な理事は「悪代官の不法なやり方」に同意した如く個人的に電話等で「委員の募集」を勧誘する者まで現れる始末です。無知で規約も知らないひどい者です。
悪代官はこのような手口を使い役員達は無責任にも黙認。その結果委員会まで「悪代官一派」に乗っ取られてしまいました。
特定の業者のみに仕事が発注されないよう組合員は注意する必要があります。専門委員会には特定の業者に発注する権限はありません。『調査又は検討した結果を理事会に具申する』だけです。
以前「建替え検討委員会」があった時、委員会の人達は独自に掲示の紙を作成し張り出し、何事も委員会の手柄といわんばかり誇示していました。「委員会は理事会に検討した結果を具申するのみ」である事を無視した過去がありました。困ったものです。何時までこのような事が続くのでしょうか。勉強不足も甚だしい限りです。
　　　　　　　　　　　　　　　2015.5.19

ブラック管理組合の新義非法

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

「管理組合と自治会は合併した。管理組合の諸事業は多数決で決定できる。自治会費は徴収せず管理費で賄う。理事会で管理費の処分(使い道を)決定できる。等の
ブラックな理屈で管理組合が運営されています。」これは悪辣無知な悪代官一派の「義」です。
修繕積立金及び駐車場使用料金・その他　の合計金額は年間２億円の収支に及びその使用を嘘いつわり・はったり・ごまかしで管理組合を私物化し運営していまます。
組合員の「儀」は、管理費の全部組合費負担は自治会の役員の自治会費徴収義務という嫌な仕事がなくなり自治会員にとっては良い事だ。子供の為なら年間６０万円の上下水道代の館の組合支出はよい。管理組合も自治会も同じだからグランドは自治会お祭り広場として無償で使用してよい。管理事務所も自治会と同じ地域にあるから際限なく維持費も管理組合費で負担すべきだ。環境整備費も「バリアフリー」が目的だから高額な支出が認められる。子供のためだから北側斜面整備費用をJSに工事を請け負わせることが出来る。等は惡代官の「義」をまねた組合員の「義」でしょう。
今までの管理組合員はなんと胃袋と性欲だけで「義」を認めてきました。
今、本当の「義」を頭で考えましょう。
本ブログで主帳している管理組合と自治会の峻別は全く理解できない「新義」なのです。「総有」「他人の財産」「配偶者と家族は組合員ではない」等は「非法」なのです。
何故ならば、自治会費の集金はいやだ。子供は大事にする必要があるので管理組合費で上下水道代６０万円を年間負担すべきだ。グランドも自治会お祭りの為無償使用は問題ない。等が従来の「義」だったのです。
「新義非法」は後醍後天皇の中興の妨げでした。建替え間近なこの時期「新義正法」と本ブログの主張ご理解下さい。理事選任もでたらめな媚だけを主張する人だけでなく誰が「新義正法」で管理組合を運営できるか５賢明な判断を御願します。
簡単にいえば新しいことについていけないのが本当のことでしょう。
自治会は自治会員が会費を払い加入は任意で新たに再生を求めます。
長老気取りで「オレガーマンでない」自治会の新リーダーの出現を待ちます。
難しすぎだへようです。
2015.6.14

乗っ取られた環境整備(２)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

環境整備は総会で決定された事でその実行をした事に不正はないとのご意見がありました。そこで環境整備工事について詳しく立ち入り検討してみます。民法等の基礎知識がないと理解できないでしょうが、法理論はご自習して下さい。
参考・基本法コンメンタール　物権　第五版　日本評論社　注釈民法(６、７)　物権(１、２)　有斐閣コンメンタール　を市の移動図書館　はきかぜ号　が団地に来るので確認してください。法律は基礎がないと理論が解りずらいと思います。めげずに理解の為勉強して下さい。

管理組合の仕事は組合員の共有財産の維持・管理です。
「環境整備」は共有部の大幅な修理・改修を行うことであり、管理組合の本来の仕事共有財産の管理ではありません。では管理とは何か正しく理解できるように解説いたしましょう。理解出来たら先に進みましょう。
団地は４１棟あります。全ては８８７の専有部分に分かれ公示の原則により組合員は区分所有権を法務局に登記しています。区分所有権を登記した者のみ組合員として認められます。区分所有権が２人以上で所有する事を共有といいます。これも登記で権利が認められます。単に配偶者及び家族でも登記されていなければ区分所有権を所持している共有者ではありません。故に組合員と見る事は出来ません。本ブログで非組合員と称するのは「配偶者及び家族であっても共有者としての登記を行っていない者」です。区分所有権がないと法は組合員として認められていないのです。
自治会はある特定地域の世帯単位で構成される任意団体です。一方、管理組合は区分所有権を登記した人のみで共有財産の管理をする法定団体なのです。同一地区に夫々が管理組合と類似する構成員で存在するから二つの団体は同一ではなく、管理組合は共有財産の管理団体、自治会は主として親睦をはかる人の集まりの団体です。
さらに共有者として登記されていていても、管理組合規約では、どちらか一人が組合員として代表するように定められています。一物権一人の組合員であり共有者のどちらか一人が管理組合に届けることにより組合員と認められます。２人で共有していても組合員として認められるのは一人です。
世帯単位で構成される自治会と一物権一人の組合員からなる管理組合を混同して論じるのは、法的な基礎的知識がない為でしょうか。あるいは、他の意図があり誤魔化す為に明らかな峻別をわざと行わないでいるのでしょうか。ブラック管理組合の悪代官達は「多数決で決めたから」と言い放ち、自治会員は自治会費を徴収せず「組合費で賄う」と幼稚な理屈で不正な組合運営をし長い機関組合員を欺いています。
ブラック管理組合の本質がここに表れています。
団地に所有する土地は組合員の共有財産であるが故に管理組合の組合員は単独で土地を売買等処分する事は出来ません。
具体的にみると「建物の区分所有等に関する法律」は、共有の土地部分は「敷地利用権」と定めて敷地利用権を処分する事は禁止されています。
法の趣旨は、団地内には共有者が多く存在しています。共有に基づく土地の所有権を処分する事を認めてしまうと団地の土地は複雑な権利関係に分かれ団地そのものが成立しなくなってしまい一物権一人の原則が崩れるために禁止しているのです。
組合員に対する権利濫用の防止とも言える法律なのです。所有権という物権の処分は個別の専用部分の処分に伴い行う事は出来ますが共有に基づく土地を勝手に処分する事は出来ません。
敷地利用権及び専有部以外を共有部として組合員は団地内の共有部分として使用・収益しています。
共有とは、「民法第三章」内「所有権」の部分を参照下さい。正確にその内容が述べられています。
組合員は、団地内において専用部分の処分時に敷地利用権も含め財産を処分する事が出来ます。ブラック管理組合は権利能力なき社団です。登記は８８７戸の権利関係に関するので登記費用は非常に大きくなってしまいます。一方法人化すると登記はシンプル化され費用も「権利能力なき社団」に比べ安くなります。登記された敷地利用権などの所有権は判例・学説で「総有」の概念に基づき把握されます。棟ごとの専有部分以外の階段灯などは共用部分として共有されます。御手元の固定資産税の納付書をご覧ください。組合員は敷地利用権を土地の固定資産税として年間約四万円支払っています。お祭り広場のグランド・プールの土地も含めて組合員は負担させられています。その他管理組合で固定資産税として管理組合事務所二か所・給水搭・ポンプ小屋計四か所約年間２０万円を組合員から徴収した管理費から支払をしています。自治会は一切支払いはしていなく管理組合からたかり放題なのです。
民法で「共有財産は共有者が共同でその財産を維持・管理する事」と法は規定しています。同じ地区で自治会会員と管理組合が構成され同一人部であるから自治会費は管理組合費で賄うなんて違法なのです。自治会費の管理組合で賄う理論も、多数決で総会で決議したから違法でないとの理論は、他人の財産すなわち管理組合財産を自治会で処分する事と同じで全く他人が組合費という財産を処分する事でありいほうなのです。管理組合総会は、管理組合の共有財産の維持管理の決議する為の最高の決定機関なのです。財産の維持・管理でない費用支出は違法です。
管理組合役員の役割は、組合員全員で共有財産の維持・管理を行うのは不便で、より組合員専門的知識を有する組合員に「役員」として理事・監事を総会で委任し、総会で決議した事即ち日常業務は「理事会」という合議体において決定し運営する機関でしかありません。管理能力なき社団の理事まして理事長・副理事長には管理組合の財産処分権はありません。
権利能力なき社団は「法律行為」を行う事の出来ない人々の集まりという意味です。
管理組合の組合員は管理等に関する重大な事は最高決定機関である通常総会及び臨時総会において決定します。
では、管理とは何でしょうか。民法第２５２条で「共有部の管理」とあり、「共有者はその持ち分に応じて管理を行う」と定められています。ここで言う「管理」とは共有財産の現状維持管理の事です。共有財産であるが故に管理費用は組合員が持ち分に応じて負担する義務があります。法に言う管理組合の厚生理由であり、これが管理費・修繕組立費・駐車場使用料金等組合費というものです。自治会とは全く関係がありません。
管理費用に、大幅な改修・改造費用は含まれません。総会の時多数決により決定したとしても維持・管理ではない事を決定したのですから明らかに違法となります。
環境整備と規約に一部文言を挿入しあたかも「バリアフリー」の為の環境整備と言い訳しているようですが単なる誤魔化しに過ぎません。実際「バリアフリー」は一部それらしき行われたに恰好はつけただけで、正確には行われていません。その事業に際して一部の特定の人に車椅子の置き場を作り専用使用権を与えていますが、これまた管理組合の組合員の共有財産の処分となり、特定の理事の許可権はありませんので権限濫用の違法なことです。要は、特定業者の工事の為工事です。組合員にとっては組合費の無駄使いです。業者の為に行われる工事において利益を得るのは業者のみとなっているのです。環境整備正当化の隠れ蓑は「バリアフリー」なのです。
2015.5.12

乗っ取られた環境整備(１)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

悪評高き「環境整備」という莫大な金額の修繕費予算の無駄使いが長く続きました。なんのことなく環境整備という美名で団地の周囲の植木を植替えと道路等を掘り起こした工事です。環境整備という文言は、新たに規約に入れこみ、JSは巨額な工事費を独占し請負った事を覚えていると思います。
記録によると予算執行に当たって理事会において十分な審議検討等全くされていません。総会への発議は理事会で行います。しかし議論は殆ど行われていません。悪代官の手口は、JSで作成されたと思われる環境整備計画書を理事会当日いきなり形ばかりの議案書が提出され何も解らない理事達は皆途惑いました。そんな理事達に対し悪代官一派は「悪代官一派に委任しろ」と自分勝手な事を言って「理事会承認」、総会へ議案の一つとして提出という様に手品じみた手口で悪代官は策略を巡らし理事会で審議検討したとしました。発注も悪代官一派の勝手な一存でJSへ発注されてしまったのです。
組合財産即ち総有財産を用いた大幅な改良工事は法的な共有財産の管理業務には当たりません。そんな無駄な工事を正当化した大きないいわけは「バリアフリー」です。実際の工事を見てみると単なる無駄な土木工事でした。工事完成後、組合員から散々批判を受けましたが悪代官は厚顔で何もなかったように日々を送っています。
団地は五階建てです。高齢となった組合員は、日々六十段の階段を上り下りしなければなりません。組合員の中には『エレベーター』を求める方々もいるでしょう。「バリアフリー」にするなら『エレベーター』を付けてくれればいいのにという声も聞こえます。それすら解決されていないのに「バリアフリー」という美名の下の改良等は「嘘」となります。
「バリアフリー」「誤魔化し」と見られても不思議はないでしょう。要するに「工事の為」無駄使いをする」『JS』の為工事を行っているに過ぎないのです。
理事・監事になった以上は『責任』というものを持たなければなりません。
理事・監事も己の仕事をよく理解できず見過ごしてしまったことに対して損害賠償の対象となります。
悪代官一派はJSの利益代理人なのでしょうか。「バリアフリー」という美名は、一部団地の共有地を身体障害者に専用駐車場として無償で貸してある場所が１街区に存在しています。共有地(総有財産)の使用は組合員総員の賛成が必要です
しかし総会議案にも挙がった事はありませんし組合員の合意は得ていません。悪代官に身体障害者へ使用権を与える権利等存在していません。
環境整備の工事に合わせ不正が行われたのでしょうか。
悪代官一派は「バリアフリー」という美名を隠れ蓑に単純な手口を用いて今も悪意を重ねています。
組合員の皆様は誤魔化されない様注意する事が大切です。
2015.5.10

乗っ取られた「管理組合総会」 (１)

管理組合と自治会は別ですよ　
組合員の、組合員による、管理組合運営

毎年６月の中頃になるとブラック管理組合の総会が行われます。何故か解りませんが自治会と合同と紛らわしい限りです。『管理組合総会』は「組合員」の「総意」を示す場で最高意思決定機関です。管理に関する諸事業は管理組合員の総意で決定します。決定した事を組合員全員で行うのは難しいので、専門的知識を有する役員立候補者の中から理事・監事などの役員を選任(委任)する事になります。１週間前に提案された議案のみ審議され、その場での緊急動議は許されません。理事長にも動議する権限はありません。総会で決議された諸事業の細部は管理委託契約先のJSと理事が行います。大半は、JSが行います。代表的な業務は、団地周辺の清掃、管理費の収納業務、管理事務所の事務員派遣等があります。JSが行う工事等は別に総会で決定された事を理事会で細部検討し行います。理事長・副理事長には発注権はありません。組合員を代表して契約名義人に理事長はなることが出来ます。理事長は名前だけでそのたの権限はありません。
その他理事の主な仕事とは何でしょうか。理事は一年ごとの駐輪・バイク置き場の契約、三年に一度行われる駐車場使用契約等でしょう。これらの契約は、組合員の総有財産（敷地利用権の一部使用契約）の一部組合員の使用権の契約を組合員を代理して行うだけです。理事には許認可権はありません。組合員を代理して契約するだけです。組合員以外の契約者からの収入は事業収入と見なされ課税対象となります。それ以外に理事は何をしているのでしょうか。自治会のお祭りのとき偉そうに上段に座り、焼きそば・餅配りが仕事でしょう。その他はお祭りの後、打ち上げと称して自治会補助金の浪費で飲食を行う等しています。その他パフォーマンス的な行動として植え木の枝切等です。それらは理事本来の仕事とは関係がなく実際の専門的知識を生かした管理業務は皆無に等しく殆どありません。
話を「総会」に戻します。総会に参加・決議できるのは『組合員』（区分所有者）及び『組合員の代理人』（組合員が指定した人物）に限ります。ですが自治会との合同総会であるため自治会員も混在していますので誰が決議したかが明らかでありません。自治会が管理組合を乗っ取ろうという意思が大きく働いているため、『組合員』及び『組合員の代理人以外』に『非組合員』即ち『組合員の家族ではあるけれども本来代理権の無い』人である「自治会員」が多々混入し、決議の時、組合員との峻別が困難で組合員の決議か正確になされていません。
一昨年の議案書最終頁に自治会員に役員選挙の投票権を与える旨の記述を理事長が勝手に行い臨時総会は成立せず延期となりました。紛らわしい関係のない団体自治会総会は必要ならば別に開催すべきです。
自分勝手な事をしていながら理事長は何ら責任を取ることなく職務を継続して行っています。「管理組合総会」の乗っ取りとしか言いようがありません。昨年役員選挙規約の審議について３/４の出席者が無いと悪代官は総会を流会としました。規約では、議案書が１週間前に組合員に配布され前提は正当でした。しかし出席総数が３/４に届きませんでした。規約により無効となりそうだったので慌てて配布された議案は有効ですが、出席総数が不足していた為規約により臨時総会は無効とし、悪代官一派の好き勝手に出来なくなってしまうと思った悪代官は勝手に流会としてしまいました。本来出席人数が足りない場合でも総会は開催しなければいけません。悪代官一派に流会と決定する権限等ありません。議案を提出する前に、悪代官の自分勝手な判断で一派に対して有利な総会を流会としたに過ぎません。その後、再臨時総会が開かれ一派に対して有利な総会となり選挙規約はどうにか成立しました。
悪代官一派に対して都合の悪い状況では流会とし自分達に都合のいい議案が通るまで策略を使い何度も総会を開催し、悪代官一派の意を無理矢理通してしまいます。
「総会が乗っ取られた」と言って過言ではありません。
昨年総会では、理事長ほか無効裁判の弁護士費用の支出が総会で一度否決されたにも関わらず再審議されました。その結果弁護士費用の支出は認められました。
思い上がりの議案です。昨年突然組合員名簿なる物が提出されその名簿に基づき出席人数が数えられ、その数を根拠に議決されました。過去数回に亘り組合員名簿の提出を求めましたが悪代官一派は提出せず突然組合員名簿たる物が出てきました。
この名簿を閲覧した時非組合員の名前が多々ありました。御主人の名前で登記されている場合組合員は御主人です。配偶者は組合員とはなりません。共有登記者の御主人が他界した後配偶者が管理費を支払っているだから配偶者が組合員であるとし法的な組合員が曖昧でした。
何故このような事が起きてしまったのでしょうか。管理組合には登記者のほかに家族の名前・生年月日・職業など余計な事まで記載させられる「住居者名簿」の提出を強硬に要求しています。「住居者名簿」を「組合員名簿」と名付けたのでしょう。名簿作成は法的効果に及ぼす重大な内容です。理事会で確認し作成された者でなければインチキです。悪代官一派は「居住者名簿」を「組合員名簿」と勝手に名付けただけの物を用いて総会を乗っ取り行おうとしています。
公認されていない組合員名簿での総会の議決数に対しては今後裁判で争う必要があります。管理組合総会悪代官一派の乗っ取り防止のため組合員皆様の監視が必要だと痛感しています。役員達には「居住者名簿を組合員名簿と名付けても何ら悪い事はしていない」「正式に組合員名簿を作成しなければならない」等という自浄作用は全くありません。困ったものです。役員選挙は「長老選出選挙」ではありません。専門的知識を有する人を組合員の代わりに理事・監事に選出するのです。
2015.5.10

乗っ取られた「にゅーすみやむかい」 (２)

管理組合と自治会は別ですよ　
組合員の、組合員による、管理組合運営

第４４期８号　(平成２７年２月) の「にゅーすみやむかい」　３頁下段をご覧ください。
[４-７-１０２M氏名で各戸に配布された怪文書対応について　と題してサブタイトルに投函された文書は自身で破棄するか、管理事務所へお届けください。根拠のない悪辣・卑劣な文書の回答は無用です。とあり、中略　同一文書が外部居住者の下へ配布されています。略　どこで外部の方々の住所を確認又は情報入手されたのか甚だ疑問に感じられます。内容も事実無渾であり支離滅裂な文章・文言となっています。
今後は理事会に諮り対応策を検討します。一部住民から、最近の怪文書等への対応について『甘すぎる。理事の連中は嘗められている。何とかしろ。』とお叱りを受けており本件は誹謗・中傷・名誉毀損と受け止め許し難く、本件に関わった住民に対しては断固たる行動を起こし、責任をとっていただく所存です。神奈川警察署からは『住民の皆さんに、動揺しないで生活をするように伝えて下さい。』と言われています。
理事長・自治会長　岐部文明]なる文言が記載されています。M氏が信書開封を前提とした損害倍書の訴訟を横浜地裁に提起したことに関連する悪代官一派の弁明の一文のようです。そもそも、昨年の理事立候補届で思い上がった３人の理事が権限なく封書を開封したのをM氏が現認したとし、事実証明書で損害賠償をおこなったことの関連する追番の自分勝手ないいのがれ・言い訳の宣伝記事のようです。この件についてすこし検討してみましょう。一種の糾弾の内容の文言ですが、Ｍ氏を公的な管理組合が費用を負担している「にゅーす」に理事長・自治会長　岐部文明名を併記して糾弾する権限はありません。まして、自治会長に管理組合の理事達を監視する裁判に対して口出しするのは権限もなく偉そうに極めて思い上がった一文です。総会により組合員から委任を受けた理事が「信書開封(刑法)」の違法な事をしたならば、M氏が損害賠償請求を３人に民事訴訟を起こすのは憲法が認めた権利でなんら誹謗・中傷・名誉毀損ではありません。その事実関係を争う為に裁判をおこしたのですから、結果は裁判所の判断に委ねればいいのです。裁判の提起に違法性はなにもありません。むしろ、「にゅーす」に自治長名まで併記して糾弾することが違法です。いかにも、理事長言い分は絶対正しくとする考えが以上です。何でも許される絶対的権限等何もないのです。理事長も１６人の理事に委任されただけです。規約にも特に権限はありません。その他の外部組合員の名簿云々と関係者が他に多数いてという文面にとれますが、それこそ、推定され違法性があるなら裁判で争うべきです。総会に上程し決議を諮るべきです。姑息に、公的な「にゅーす」で自分勝手な主張をすることが不正でM氏への一方的な批判は権限外の非難でM氏への名誉毀損なのです。乗っ取られた「にゅーすみやむかい」の悪い一例です。神奈川警察署からとの文面がありますが、裁判は民事ですし、嘘の文言でしょう。本当に警察の発言があったとすれば違法な発言ですから警察も巻き込みを裁判で争うことになります。理事とは、管理組合の役員ですから公的な立場があります。
その批判は「公正な論評(フェァーコメント)」として判例・学説も認めていてM氏への名誉棄損に当たりません。役員達は、思い上がらず、法と規約通り行動し、委任業務を受任者として善管注意義務を粛々と果たしてれば裁判はおこりません。委任契約違反は契約違反ですから民事賠償裁判の対象となります。それより、問題はM氏個人が個人である３人の理事に損害倍書を請求しているのですから、弁護士費用は、３人の個人負担です。組合費から支出されているようですが、理事会で支出を決議し実行したとすれば、別な損害賠償請求訴訟を理事・監事の賛同した人達の連帯責任でおこすことになります。思い上がり何でも行う役員の行動は許されることはありません。思い上がった役員達よ。財産の帰属を理解できない、なんと情けない役員手ちよ。
役員は、立候補したひとに総会で組合員が委任をしているので「委任契約」による受任の責任はあるのです。
自治会長は自治会員に選任されていませな。理事会役員の単なる横滑りです。こんな根拠で自治会会長を名乗り行動しているのは無効です。今回の裁判に自治会長名で介入・発言権はない。思い上がるなインチキ者め。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.5.7

損害賠償請求裁判と思い上がり理事

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

昨年役員選挙時、権限の無い理事３名が理事立候補届を勝手に開封しました。即ち「信書開封」を行ったとして、損害賠償請求の裁判が行われました。『信書開封』は、刑法の犯罪です。『信書開封』に関しては、原告の主張だけのみでは判断する事は至難の業です。
背景にある大きな問題は被告とされた理事３名が「勝手に立候補届を開封した事です」何故権限の与えられていないのにその様な事を行ったのか解りません。
無知な役員達は、安易に立候補届を開封する土壌が今の管理組合にあります。何故いとも簡単に『信書開封』を行ってしまったのでしょうか。
問題は「『自分勝手』に理事の権限を用いて立候補届を見ても良いだろう」と言う思い上がりの判断が意識としてあるという事です。「『違法な事』であっても『理事』には『権限』があり何をしても許されるのだ」と思い込んでいる無知な思い込みが不正を起こした上で問題が起きてしまいます。
理事は組合員から委任を受けた上で総会にて決定した管理業務を実行します。総会の時議案書に乗せる発議の検討を理事会で合議して行います。
委任を受けた重みも解らない人達に「間違った権限」として違法を行える免罪符はありません。
理事としての職務を全うするには「『組合員』から『委任を受ける』事」即ち「受任」に対しての理解なくてはいけません。
長く団地に居住している長老だからと言って理事を委任しているのではありません。管理業務の専門的知識があると立候補した組合員を総会において理事又は監事として委任しているのです無知な人物は役員として不要です。

裁判は本人自ら行うのが原則ですが、この裁判は弁護士に依頼し弁護士費用約１００万円は組合費から不正に支出されました。総有財産を支出したのですから総会において決定しなければなりません。組合員の全員の同意即ち総意を得なければいけません。しかし財産処分権の無い理事会において好き勝手に決定した上裁判費用を組合費で負担したのです。理事が組合員に不正行為を行ったことに対する裁判なのに何故組合費で弁護士費用を支出しなければならないのでしょうか。無知な理事達は「組合の仕事をしていてその事で訴えられたのだから組合費で負担するのが当然だ」「自己負担だと役員の成り手が無くなる」等子供じみた言い訳をしています。
委任を受けた理事は「善管注意義務」を負います。何も権限等ないのですから好き勝手な事等出来ません。受忍義務の理解が出来ない理事等不要です。
受任した以上責任を負わなくてはいけません。訴訟等を受けないよう注意して理事・監事の業務を行うべきです。それを怠った時は組合員に責任を取らなければなりません。理事が行った不正の弁護士費用は自ら負担すべきなのです。前述のとおり管理組合で負担した弁護士費用は「泥棒に負い銭」なのです。
何時まで経っても役員達は自らのこなす職務が何かを知らず学ぶことなくいい加減な長老気取りの管理業務を続ける役員達の行動は続きます。この裁判の裏側にあるのは裁判の勝ち負けでなく、安易な役員の行動に対しての警鐘があるのです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.5.5

乗っ取られた役員選挙(１)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

平成２７年度の役員(理事１７名・監事２名)選出が今年も総会で行われます。締め切りは４月１８日でした。
ブラック管理組合の理事資格は「団地に現に居住する組合員云々」と怪しげな組合員を無視した規定になっています。管理組合員は、大きく分けて、所有者で団地にお住まいの方、賃貸等で外部にお住まいの方があります。
本来、管理組合は共有(共用・敷地利用権等)部分の管理をその権利者全員で行うのがですが実質的には一部の専門的知識を有する組合員に管理業務を総会で１年間限り委任し合理的に管理運営を行う方式が当管理組合の規定です。何故このような方法のでしょうか。組合員全員で管理運営を行う事は困難です。実際の管理業務の大半はJSに委託契約し団地内の清掃・共用部の維持・管理事務所の事務員の派遣等を行い、総会で決められた管理業務を１７名の理事が構成する合議制の理事会という機関で決定するとなっています。理事は管理運営の大事な事を決定するのですから大げさに言えば法律行為を行います。その任務は、管理業務の何を行うかの事業等の総会への発議、総会で決議した管理業務の執行方法等の事務を組合員に総会で委任されてその任務を行うのです。組合員は法で区分所有者と決められていますが、ブラック管理組合では、区分所有者以外の者でも理事になる事が出来ます。しかし管理組合費を支払っているのは組合員（区分所有者）です。組合員以外に管理組合の大事な運営の方針等を決定する役員の立候補権を与えている峻別のない愚かな規定を何故かあるのです。何でこんな出鱈目が許されているのでしょう。理事長・副理事長は理事の互選により選任され、絶対的な権限等ありません。理事長は、権利能力なき社団(当管理組合は法人ではなく、法律行為は出来ないと言う意味です。)として、法的には任意訴訟担当・契約当事者としての代表者となる事は出来ます。しかし絶対的な権限等ありません。副理事長も理事長事ある時に限り理事長に代わって業務を行うだけです。理事長の予備に過ぎずこれも権限等何もありません。規約に会計の職は存在していません。勝手に役職を自分勝手に想定したものにすぎないのです。日常も、委託管理会社の事務所駐在派遣事務員が行っているので組合の会計とは異なり実務を行う必要はないのです。自称役職として存在するだけなのです。
昨年、役員の立候補者が定員より多く選挙が行われました。選挙後、悪代官一派が慌てて選挙規約を作成し臨時総会で承認されるという後先逆の無様なことを行い、現在に至っています。この選挙規約もおざなりで作成されていて、『立候補出来るのは組合員』である規定は削除されています。被選挙権の規定が脱落しているのです。
ブラック管理組合には、管理組合と自治会の合併とする虚構のためその目的を達する為の怪しげな『居住者名簿』は存在しますが『組合員名簿』は存在しません。
管理組合総会の出席も厳密に『組合員名簿』に基づき評決もされていません。
昨年総会では突然『組合名簿』らしき物が出てきてその名簿を用いて総会が行われ議決数も数えられたようですが、『組合員名簿』の真偽は理事会でも確認されておらず、悪代官一派の勝手気ままに「居住者名簿」を「組合員名簿」と書き換え作成した物とおもわれます。今回、理事長名で立候補資格「団地に現に居住する云々」の証明書提出の文書は、出鱈目な規定にそって、住所関係で住民証、運転免許書、健康保険証、居住関係でガス・電気・水道等の光熱費の領収書等のコピーが要求されています。ここでも違法が行われているのです。理事長には立候補者の『証明書』の提出を請求する権限等与えられていません。またもや総会決定も行われていないのに独断で好き勝手な事を要求しているのです。おそらくこれは、一部の理事に損害賠償請求訴訟をおこなったM氏を立候補資格なしとし理事候補から除外する策の一つと思います。
悪代官一派は、こんな卑劣な手段を使い反対者を排除し権力を維持しようと諮っているのです。今後もっともらしい言い訳をし、あらゆる手段で権力維持を諮るものと思われます。賢明な組合員には全智をはたらかせ不正を防ぐようお願いご協力下さい。
組合の事に関して決定権のない自治会組織の運営委員会・何の検討権のない棟委員会等で勝手な取り決めを諮る手段を講ずる恐れがあります。役員の立候補締め切りは４月１８日を無視し、汚い手段で悪代官一派の多数決維持を諮ることは不正です。この事も本来監事の職務ですが機能しない可能性があります。組合員で不正防止を監視しましょう。
2015.5.5

乗っ取られた管理組合(１)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

『愚痴爺さん』というブログは、「管理組合」と「自治会」の峻別について述べています。管理組合とは組合員の為に組合員全員の財産である総有財産（共有財産）及び敷地利用権を維持管理する為管理業務を行います。以前ブログの中でも述べましたが、管理者は組合員でなくても構いません。又人数の制限もありません。何故かと言うと組合員は地方出身者が多数を占めている為専門的な知識等を有さないので法の塊である管理組合の運営業務は困難です。
そのため、国土建設省OBがそれに代わり管理業務を行っています。現在も多数の管理組合へ天下りして仕事を続けています。
団地内管理組合内委託業務通称DS(団地サービス)へ委託していましたが、現在はJS(日本総合住生活)に管理業務を委託しています。この委託業務は現在も継続されています。わがブラック管理組合も典型的な個人情報の塊である「住居者名簿」というものを強制提出させられています。「住居者名簿」には組合員だけではなく「家族の名前」・「生年月日」等まで記入しなければなりません。
管理業務の仕事を増やし委託管理業の多さで委託管理料収入を得ようと画策した結果が、管理組合と自治会の合併という非法な策がとられ現在の様な混乱が発生したのだと思います。悪代官一派は一企業の営業策に乗じて「野心ある無知な組合員」となり長老気取りで「管理組合指導者」にという地位に就き現在も違法な管理組合運営を行っています。
一般の組合員にも理解できる法のしばりのない自治会組織を巧みに利用して常に、世論の多数決を作り、何でも多数決で決定したと真の民主主義を理解しない姑息な手段を用いた結果『指導者』となり権力を長年維持し続けています。
ある特殊団体には、その団体の利益の為、「団地部」という部門があり、公営賃貸住宅、団地等の低所得住宅に巧みに組織作りが行われているのは周知の事実です。
その地域のお祭りは団体の厚生施設の一部であると同時に、管理組合理事会は、滞納管理費の遅延を認める支持団体であります。自治会という他の団体を巧みに利用し、自己の団体の利益を保持しているのも周知の事実です。
「地域コミュニティ」は団地建替え時周辺地域に対して騒音防止等トラブル防止の為交流が必要という意味であり、自治会に管理費を無制限に垂れ流す根拠ではありません。この条項も委託管理請負先及び特殊団体の利益の維持の為には必要な条項に過ぎません。拡大解釈される不適切な条項は、無知な管理組合の役員達に誤解される法的にも問題ある条項で削除は適切だと思います。　　　　　2015.5.4

乗っ取られた管理事務所・続

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

管理事務所は管理組合員の総有財産です。管理組合員に対して総有的に帰属します。
管理事務所事務員は委託契約先の派遣社員です。委託契約は、管理組合の管理業務に関して事務処理を行います。外注先の派遣社員ですので給料は組合員全員が支払う事になり月５０万円(詳細は委託契約書を閲覧下さい)を支払っています。悪代官一派の雇った人間のような物言いですがそうでありません。
自治会業務は委託契約外です。委託契約書は事務所に備え付けていないと非法行為になりますので自由に閲覧下さい。
過去に派遣社員S氏、H氏とおりましたが、S氏に関しては、悪代官から月５０００円別途支払われていた(悪代官が個人的に負担していたとは考え難く管理費の流用と考えられます。)　証言があります。その後のH氏は法律に詳しく自治会業務を行う事は拒否し、悪代官の言う事を聞かず、別途手不手の支給を拒み争いながら峻別して業務を行っていたようです。
管理組合員が外注先の派遣社員を必要以上に保護する必要はありません。
JSの管轄支店は横浜支店で、〒２２２‐００３３　横浜市港北区新横浜２-３-１９
℡０４５-４７０-６６１１　Fax０４５‐４７０-６６１２　です。疑問の事は、℡・Fax又は文書にて問い合わせたらいいかと思います。
JSは組合と自治会の業務の峻別は厳密です。
管理組合はJSを管理業務先として委託契約の期間が長い為別の業者に見積もりを取った上で適正な委託契約先へ変更することを検討すべき時期なのです。
派遣社員が悪代官一派に取りこまれ組合員の為以外に業務を行っている可能性があります。
委託契約先の変更の検討は管理組合費の軽減につながる事でしょう。『ＪＳ以外に委託を依頼する』これは理事会において検討すべき事項ですが一度も議題に上がらず検討は行われていません。JSと一部の役員の癒着が噂されていますが早急な検討が必要です。
2015.5.3

飲食費に浪費された自治会補助金

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

「週に二度も管理事務所へ来て酒を届けている酒屋がある」。その様な指摘をとある組合員から受けました。
酒屋はライトバンでお酒を納品に来ています。内容は瓶ビール、一升瓶の日本酒、焼酎そしてウイスキーなど居酒屋顔負けの沢山です。配達の回数が多すぎます。費用を負担しているのは誰でしょうか。そして誰が飲んでいるのでしょうか。当ブログの管理者も不審に思い監事に問いただしました。
「区役所から自治会への補助金が年６０万円ある。補助金は役員等事務所利用者の飲食に供している。」と答えがありました。何ら不正はありませんとのことでした。その理由は、区役所から貰う年間６０万円の補助金を飲食費として浪費しているのです。このような単純な回答で浪費を許す事が出来るでしょうか。
具体的には、年中行われているお祭りの後参加した人達の慰労会で飲み食いをしているのです。実質的には参加者に対する現物の役員手当なのです。いかにも目的・金額はもっともらしいものです。しかし区役所からの補助金には明確な勘定で仕分けされ消費されているのでしょうか。区役所から受け取った６０万円全てに「補助金」と書かれていたのでしょうか。管理組合費と補助金、厳密に峻別は厳密に出来ていたのでしょうか。現在管理組合と自治会は峻別されているでしょうか。ざっと考えても峻別なき会計を行うブラック管理組合の状況下では不可能だと思います。厳密に監査を行うべき監事が自分勝手な解釈を行って悪代官一派の手助けをしているように見えます。
何事にもこのようないいかげんな管理業務が蔓延しています。区役所が飲食費として自治会に６０万円も補助しているのであれば、納税者から見れば区役所の不正な補助金支出と見る事が出来るでしょう。
オンブズマン事件になってしまう事間違いありません。
2015.5.1
自治会費で飲食していると監事は言うが、峻別のない管理組合費と自治会員が支払っていない自治会費の区別は
なく、組合費で飲食していないと言いきれるのか。　2015.5.8

乗っ取られた組合財産

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営


管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

先日ブログに『乗っ取られた管理事務所』を載せました。しかし乗っ取られた組合財産は管理事務所だけではありません。外にもあります。自治会は、平成１３年の総会で管理組合と自治会の合併という虚構の枠が決められ、自治会費を徴収せず組合費で賄うと不正に定められ、長年管理組合から自治会へ活動費が全て支払われています。それに伴って乗っ取られたのは管理事務所だけでありません。おおよそ５００坪のグラウンドも自治会のお祭り広場として常に利用されています。自治会のみが使用しているので、管理組合に収益を与える事はありませんでした。これに関しては「トイレ設置を一人反対した勇気ある人」というタイトルのブログがありますので参照下さい。子供広場と嘯き今も自治会が単独で使用しています。ここは狭い団地です。物が溜り、トランクルームでも設置してあれば組合員にとっては非常に便利ですが反対されます。グラウンドの一部をバスの停留所として提供すれば、組合員の交通の便は良くなったと思いますが、そんな提案のかけらもありません。ただ、ひたすらお祭り広場の確保に努めてきたようです。
管理事務所前のプールは組合員の共有財産です。組合員が使用・収益を得る場所なのです。例えばバスの折り返し場として使用すれば団地の交通の便はよくなり、組合員の足は楽になったとおもいますが、御承知の通り「子ども会育成会」という多額の貯金を溜めて保有する怪しげな存在に無償で使わせ、年間６０万を超えるプールの上下水道代も管理組合費から「子ども会育成会」へ不正な支出が続いているのです。
子どもを育成する会でなく「子供会を育成する」とは一体どうゆう事でしよう。
この怪しげな会は、通学の児童の安全を守る交通整理もすることなく、別に「監視員」を募集する等、自分達は「口先だけ行動し」体の奉仕さえ放棄している単なる悪代官
の応援団なのです。子供を大人が守ると言う大義を担保に掲げている自己顕示欲の強い将来の「長老気取りの予備軍団」のエセ集団です。
以前「乗っ取られた組合事務所」の中で書きましたが管理事務所は自治会が無償で使い放題、年間６０万円以上のガス代も管理組合費で支払っています。組合費は組合員の総有財産ですが組合員に収益の還元など皆無に等しく殆どありません。プールの上下水道代は過去に「管理組合と自治会の上部」が取り決めたと嘘ふき長年管理組合に損害を与え続けています。これも管理組合と自治会の峻別を理解できていない無知な役員達が゛理事会で決定し管理組合に損害を現在も与え続けているのです。
組合員から委任を受けたとはいえ役員には金銭の処分権はなく善管注意義務を守り管理事務を行わなければいけません。
一部の役員に委任する善管注意義務違反等の不正は、不法行為となり、処分権のない理事会で決定した金銭の支出は特に一部の理事に対する裁判の弁護士費用の支出は１件１００万円以上の不正な支出が管理組合から行われています。理事個人の違法行為は組合員に損害賠償の対象となるのですが、処分権の無い理事会は支出を決定し、無知な理由「組合から弁護士費用を支払わないと役員の成り手がなくなる」からと荒唐無稽な理由で決議され、監事も違法支出を止めることなく放置しています。ちなみに弁護士の年間顧問料も５０万円を別に払っています。その支出も総会決定は曖昧で福代官の一存で支出されています。悪代官の一人理事長は、役員手当を国民年金の２ケ月強の年間１５万もお手盛りで受取り、その額は普通役員の倍なのです。管理組合の財産は食い散らされ、毎年組合員は不正な多額な金銭を組合費としていつまで支払いつづけるのでしよう。
隠れた違法支出は一体いくらになるのでしょう。監事の正確な会計監査もなく実態は不明です現在もこれからも続きます。
団地は築４５年を迎え、近々「建替え」を迎えなければなりません。赤字垂れ流しのURに建替えを任せればよいと悪代官一派は考えているようですが、さらに大きな不正が行われる予感がします。
無知で無駄使いを続ける役員達にいつまで組合運営を任せればいいのでしょうか。
悪代官達の老後手当の支出の為いつまで余分な管理費を払い続けるのか、組合員はよく考えるべきです。
2015.5.2

乗っ取られた管理事務所

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

先日「管理事務所と管理組合との違いとは」と題して、管理業務委託外注先の派遣社員の主張する「暴言」の「にゅーすみやむかい」第４４期１０号の記事の批判を述べました。管理事務所が自治会に乗っ取られている状態は甚だしい限りです。管理事務所は、管理組合の財産です。即ち管理組合の財産とは、管理組合員の「総有財産」に当たります。総有財産については別「総有」の部分を参照して下さい。『総有即ち共有財産』とは組合員が専有部分の持ち分比率で「使用収益」を挙げる事ができる。と民法で定められています。『組合員』とは「登記した人」と判例において明確にされています。配偶者・子・その家族は組合員ではありません。総有財産を「使用・収益を挙げる」権利はありません。
しかし管理事務所は何時の間にか登記した面積より管理組合費で建増しを行い面積は広大化しています。管理事務所には管理事務員しかいませんが管理事務所のガス費用は年間６０万円を超えています。
巨大なガス費用は管理事務所の年間冷暖房費用とはとても思えません。管理事務員は煮炊きをしていませんし、せいぜいお湯を沸かす程度のガスの消費量のはずです。管理業務以外にガスを消費しているから大きな費用がかかっているのです。ここにも、峻別のなさ、悪代官一派の画策した管理組合と自治会の虚構の「合併」が生んだものです。管理事務所入口の広間は冷暖房完備されていますので夏・冬の子供達の快適な遊び場と化しています。悪代官一派は、「いいおじさん」ぶって集まる子供たちに菓子を配るので「貰えて当然」と考える子供が多数います。その費用は個人で負担せず管理費から支出されています。そんな歪んだ表現が、子供が付けあがり金銭まで要求してくる子供もいます。管理事務所の内部を見ると、自治会のクラブの備品が多数置かれていますが管理事務所は自治会のクラブの備品倉庫・物置ではありません。勘違いも甚だしい限りです。台所は料理屋の厨房の如く諸設備が整っています。『贅沢』以外の何でもありません。何故か解りませんが米代まで管理費で支払わされています。これほど管理組合と自治会の峻別が無いのに、管理業務委託会社の派遣社員の一方的な「暴言を受けた」との発言のみ信じてよいのでしょうか。組合員に対して何が暴言なのかくわしく派遣社員に問いただしてみたいものです。管理組合と自治会の峻別の無さが管理組合員又は自治会員が理解できず問題となっているのでしょう。悪いのは、峻別なく管理費で年中「お祭り・餅食い」をしている悪代官一派のせいです。
2015.4.30

管理事務所は管理組合の財産で事務員は委託契約社員です

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

乗っ取られた　「にゅーす　みやむかい」第４４期１０号‐２-頁に首記の題する記事が
あります。管理事務所は管理組合の共有財産で管理事務所の職員は管理組合の外注の派遣職員ですし自治会が雇っているわけではありません。当管理組合は、管理業務の大半をURの子会社である日本総合住生活株式会社(JS)に年間約２５００万円支払い委託し「暴言を吐かれたと主張する駐在事務員」が事務所に常在しています。彼は、JSの契約社員のようです。日本総合住生活に対する契約は、管理組合総会で決議され２年契約で継続されています。
文面に理事会決議とありますが、嘘です理事会は決定権はなく総会への発議の権限しかありません。このようなインチキな表現が誤解を招いているのです。これがブラック管理組合の所以です。
理事会決議とは組合員の誤解する内容で間違いです。管理委託業務は、法で制限されていて、組合員に重要事項説明会が事前に義務付けられています。
暴言とは何か詳細な事実がなく単なる事務の個人的評価・主張のようで文面ではわかりませんが単純に事務員の保護のみをするべきではありません。
一方的に組合員が悪いのか、自治会員の発言なのかもわかりません。
問題は、悪代官一派が過去に「組合と自治会は合併」と嘘のアナウンスを行い、「自治会費は支払わず組合費で賄う」とした悪い結果のせいだと言えます。
普通の管理組合員も自治会員も「峻別」は理解出来ません。悪いのは悪代官一派の誤解を招くデタラメなアナウンスであり管理組合運営の問題なのです。自治会員が会費負担をしないという愚民政策の表れの問題が今回の管理事務所問題となったのでしよう。悪代官一派が組合員に嘘をつき続ける事が、今回の原因です。躬ら天に唾(合併)をした報いでしょう。
ここに管理組合と自治会の峻別、自治会員は自治会費を払うべき本来の姿に運営をもどす必要があるのです。
この問題は、外注の派遣駐在員の主張を確かめる第三者の調査で史実を確かめ理事会で問題点を明らかにし再度組合員に報告し、自治会員に告知が必要であれば行う必要が早急にあります実行下さい。何のために理事会が存在するのですか。それとも知識がなく判断できないというのでしょうか。
2015.5.4

乗っ取られた「にゅーすみやむかい」

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

「にゅーすみやむかい」は管理組合の広報紙です。それは管理組合の決算書に支出が記載されていることから明らかですが、紙面の右上には「宮向住宅管理組合」「宮向住宅管理組合自治会」と発行者が連名記載されています。
紙面の内容を見ても全４ページのうち２ページ(過半数)は自治会関係の記事です。
「にゃーすみやむかい」の発行主体は、記事の内容からはどこなのか曖昧です。
発行費用（紙代・インク代）を支払っているのは管理組合ですが自治会独自が広報紙を発行しているように装っているのです。自治会は発行費用を支払わず記事を勝手に載せ広報紙として利用しているだけです。広報紙なので記載内容は管理組合と自治会で正式に決まった内容として組合員自治会員達は受取ります。ここに手品の本質が隠されているのです。
この広報紙。発行しているのは管理組合です。しかし自治会に関する記事が過半数を占めています。管理組合が発行費用を負担しているにもかかわらず、なぜ自治会に関する記事が過半数を占めているのでしょうか。
管理組合と自治会が合併したと嘘のアナウンスがされた結果の一つなのです。
では自治会関係の記事の掲載を許し、書いているのは誰でしょう。
管理組合の組合員に重大な結果を与える内容の記事の掲載を決定しているのは理事会でしょうか。本来は、管理組合の費用負担の広報紙の使用を許可するのは管理組合の総会決定のはずですが調べてみるとそのような記録はありません。管理組合の中に広報紙に何を乗せるかと言う「編集方針」を決定する「編集部」もありません。記事を書いているのは誰なのでしょう。自治会長を兼任する管理組合理事長とパソコンが解ると自認している一理事が好き勝手に書いています。広報紙は私物化されハイジャックさえもされているのです。このような事は法的に許されません。明らかに違法行為です。法的な根拠もなく無知な人達により恣意的な記事内容を永年に亘り組合員にまき散らしているのです。
理事長独断で記事を作成する事は許されません。理事会の責任において担当者を変更しなければなりません。違法の多い、ブラック管理組合の大きな理由がここにあります。機関決定の無いのにあたかも組合員の総意にて決定したごとく嘘で固め、理事長個人の宣伝記事が記載された広報紙、違法ここに極まれリ。それを広報紙として組合員に配布し不正な世論作りが行われています。
例えば環状２号側道ゴミ一掃大作戦は管理組合の仕事でも手柄でもありません。
桜まつりや餅つき大会も管理組合の事業ではありません。単なる浪費です。
即刻理事会にて適正に検討して下さい。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.4.30

合併の嘘(裏側)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

ブラック管理組合と自治会の組織の中に、「階段委員」と「棟委員」と言う曖昧な仕事があります。実は、過去に自治会費の集金の押付けでした。悪代官達(自治会の幹部)は自ら自治会費の集金は一切行うことはしませんでした。全て「階段委員」と「棟委員」に背負わせていました。
「階段委員」・「棟委員」の人が自治会費の集金に行っても、殆どの自治会員はドアを開けません。居留守を装った不在が多く集金は委員にとって厄介な仕事でした。自治会費は、会員が自ら支払うのが当たり前です。本来なら一度で受け取れるはずの自治会費。何故繰返し集金に行かなくてはならないのでしょうか。居留守を使われてしまうのでしょうか。自治会に対して「入会を拒否したい」という思いがあるに他ならないからです。
自治会費の集金を行うには自治会員の家を訪問しなければなりません。自治会員の家を訪問する。様子をうかがいに行く。これこそが自治会の目的の一つ、地域コミュニティなのです。合併と言う虚構を作り自治会員と組合員に嘘をつき自治会費はその後集金はせず管理組合費から全てくすねています。
「自治会員の家を訪問する」という基本的な仕事を放棄しているのに住民の為の自治会等と言えるでしょうか。自治会の基本的目的を忘れた悪代官一派の真意が伺えます。
悪代官一派は「住民の為」と口ばかりの事を唱えるのみです。集金業務は他人任せ。全く行わないと言っても過言ではありません。偉そうに口先だけの号令だけなのです。
当然、委員からは、集金業務を人に押し付けるだけの口先だけの悪代官一派への非難が出てきました。そこで悪代官一派は、「階段委員」・「棟委員」の負担を少なくする為に「自治会費を徴収せず管理費で賄う」という狡猾な方法は悪だくみを思い付いたのです。合併と嘘をつき、地域コミュニティ条項を規約に織込み自治会費の集金業務を行わず管理費からくすねる愚民政策は、面倒な集金業務が回避される為、組合員から賛意を得ました。管理費とは管理組合の管理業務に必要な金銭であり、不払いは裁判で強制を受けることもあり、似て非なる別の団体・自治会の運営費を賄う金ではありません。悪代官一派の利益の為そんな悪だくみをしたのです。合併の嘘のからくりはそこにあつたのです。
　　　　　　　　　　　　　2015.4.30

管理者の権限・再考

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

「建物の区分所有等に関する法律」に怪しげな「管理者」という言葉があります。
「管理者」と言う言葉の定義とは何でしょうか。「管理者」は組合員以外の人がなってもいいといういい加減なものです。何人でも構いません。何故こんないい加減な決まりになっているのでしょう。人数については、会社の代表権を有する取締役が数人いると考えればいいのでしょうか。
わがブラック管理組合の規定は理事長が管理者となっています。管理者とは一般的に規約により定められ理事の互選により代表者を理事長と呼ぶ場合が多いようです。わがブラック管理組合の規約でも「管理者」は理事長と規定されています。
何故管理者は組合員以外でもよい人数は一人でなくても構わないと法で定められているのでしょうか。法の解説書を調べてもその理由は述べられていません。
この法律は国土建設省の役人が作成しています。団地等の建設は現在のUR即ち旧日本住宅公団が行ってきました。URは、赤字の垂れ流しで有名ですがしぶとく今でも名をURと変えて存在しています。存在の理由にURは、国土建設省の管轄下なので国土建設省の役員達の天下り先として存在理由があるのです。その下に団地サービス（DS）という団地の管理を行う目的で子会社が設立されていました。その後進が現在の日本総合住生活株式会社(JS)です。
法が想定する管理者とは、法の知識を有する人達がいるDS即ち現在のJSと管理組合は委任契約を契約しろとの筋書きで法が成立しているのです。
法の解説本を作成する先生方がその辺を一切触れられていないのは、処世術で遠慮されているその辺の裏があるからです。
一般的な人に、その辺のからくりを知られないようにする為解説本に記載ができないのです。形式的には規約で理事・理事長(即ち管理者)の規定を作り、名誉だけをそれらに与え、実質的な団地の管理運営は有料でJSが行ってきました。わがブラック管理組合が現在JSに支払っている委託費用は月２００万円、年間約２５００万円となっています。全ての管理業務はその費用の中で行われ、組合員(理事・監事・会計等含む)の仕事の負担は皆無に等しいといえます。
理事・監事等は単なる名誉職に過ぎません。管理組合の「管理業務」の実際は法の塊のようなものです。役員の多くは地方の高校を卒業し都会に出て就職した人ですので教育を受けていないため管理業務の専門的知識等ありません。専門的知識の無い人達に職務をこなすことなど不可能です。このような背景が、法に規定する「管理者」であり、名ばかりの理事は、「地域コミュニティ」事項等を根拠に同じ地域だから何でも許されると、自治会と管理組合を混同し峻別なき事を行っています。結果、年中お祭りを行い、理事・監事・会計等は、祭り時組合員の前に顔を晒し、餅と焼きそばを配り、管理組合の業務を行っている如くのパフォーマンスを行っているだけとなってしまっているのです。
管理組合と自治会の「合併」と嘘をつき、自治会費を徴収せず組合費で賄うと言うからくりで組合員を騙している理由がここにあります。
また、地域コミュニティ条項を規約に入れれば、組合費から自治会費に不正に横流しを行う、正当事由で悪代官一派は管理組合運営を私物化し自治会役員を長く続けることで「褒章」を狙っているのです。それも悪代官一派は、一人として自治会の長老として一銭の寄付もせず人の金でいい顔をしているのです。さらに、悪代官一派は組合員の為ではなく、住民の為の活動と嘯き私欲を諮っているのです。
管理組合と自治会の峻別する大きな理由つまり大義がここにあるのです。
組合員は、高齢化を迎え、収入が少なくなる現状で、月1,000円もお祭りに無駄使いされる等もってのほかです。許す事は出来ません。出鱈目な事をして褒章を貰うなど許せません。これがブラック管理組合の真実です。
2015.4.26

委任が理解出来ない役員(理事・監事)・続

・管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営
管理業務の大半はJSに月２００万円を支払い委託しています。
委託先は赤字を出し続けているURの子会社です。昔の住宅生公団時代は団地サービス(DS)です。
日常的な管理業務は専門的知識を必要とされる為単なる素人では務まりません。
故にJSに外注しているのです。だから管理組合の理事は日常、殆ど仕事はありません。理事会は、総会決定した事の事務を行い・総会に「いかに管理業務を行うかの議案の発議」等を行います。多数決で決定するのですがあくまで合議制の機関です。
管理組合の理事長・副理事長・会計・その他の理事達に権限は与えられていません。組合員から総会で選任された理事は管理業務の専門的知識を有すから委任されたのです。管理組合の理事達は日常管理事務として善良なる管理者の注意義務をもって事に当たらなければいけません。選ばれた人の「名誉欲」や「野心」の為「選任」されたのではありません。
集会時上座に座り顔をさらすだけで理事の義務を果たしていると言えません。単なる長老意識の自己満足の為「委任」されたのではないのです。総会で理事に選出された以上組合員の代わりに専門的知識をフルに活用し管理業務を行う「義務」があるのです。
非法人の管理組合は、権利能力なき社団すなわち任意団体です。法律行為が出来ません。然るに管理組合の理事長は、単なる民事訴訟法上の原告・被告になれる「任意訴訟担当」契約等の便宜上の当事者にしかすぎません。８８７名の連名で契約するのは不便だからです。管理者に代理権を与えたものではありません。この辺の理論は、法学を基礎から学んでないと理解しにくいと思います。
副理事長も理事長が事故ある時理事長に変わり前記任務を行うに過ぎません。
会計は、総会で決定した支出又は規約で決定している金銭の収支を事務的に行うだけで、自分勝手に支出はできず、何ら特別な権限はありません。
権利能力なき社団の財産の帰属は判例により「総有」とされています。
理事の多数決で、管理費を使うのを財産の処分と言い「総会でしか処分」できません。愚かにも、理事会の多数決で決めたからと組合費を勝手に使うのは許されません。
「建物の区分所有等に関する法律」は基本的に民法の「共有財産」を基軸に構成されています。共有地は「敷地利用権」とされその処分権は制限されています。
管理組合の成立も共有者の集まりとしてその共有部頒の維持費を等分に負担する為管理費等の負担が義務付けられています。登記された人が組合員なのです。
共有者は「その共有に基づき財産からの使用・収益を持ち分に応じて」得られます。理事長・副理事長・会計も本来一組合員です。役職が権利を有しているのではありません。
悪代官の思いつきで、「にゅーすみやむかい」に理事長が南側の芝生部の管理維持を「組合員で管理すべき」というアナウンスを行った上強制されていますが、違法な話です。管理に関しては「総会」において組合員の総意を得て行われなければいけません。
違法な行為が野放しで行われています。他の理事・監事もその事を監視することなく許す「善管注意義務違反」が日常的に行われているのです。委任に関する「善管注意義務違反」は、「背任」となります。専門的知識を有せず信望家としての自意識(思い)だけで理事を務めていると組合員にとって委任が理解出来ない理事は迷惑な存在となっています。理事長としての個人的な意見と組合員の総意とは全く異なります。このような人が管理組合の理事は自動的に自治会の役員となり、自治会員が任意に役員を選出していない等、非民主的な運営が行われているのです。
又、悪代官一派は「は自治会役員相互で『寄付行為』を行わない」と取決めがしてあるといいます。　管理組合を踏み台にして「名誉」ばかりを得ようとする「貧しい考え」は指導者として失格する理由となります。その無駄な支出を管理組合が毎年負担している子供プールの下水道料年間６０万円です。
不法な支出理由は「過去に了解の幹部同士が取り決めた」と悪代官一派は言い訳しています。幹部とは誰かそんな権限はありません。国土交通省の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」以下のサイトを参照下さい。読む力がないと理解出来ないと思います。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000035.html　

2015.4.30

委任が理解出来ない理事

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

管理組合の理事は立候補制ですが、総会で選任されます。
選出は組合員の理事に対する委任行為です。
組合管理は専門的知識を必要とします。自分の意思で組合員から委任を受け理事になり管理組合の運営を行うのです。
餅つき大会の餅配り・お祭りの焼きそば配りで人前に顔をさらし、信望家ぶるのが仕事ではありません。
管理組合の主な仕事は、共有財産(敷地利用権)つまり共用部分の管理なのです。
共有財産は共有者が行うと言う法的根拠によります。

管理とは、財産の現状維持が主な事です。大幅な修繕は、管理ではありません。
管理費から理事個人の裁判費用・弁護士費用の支出は、組合員の総有財産の処分に当たります。これは管理ではありません。理事に管理費を勝手に処分する権利等ありません。事前に総会を開き組合員の総意を得る事が必要です。理事会のみで費用の支出を決めるのは不正であり違法です。
役員に成り手がいなくなってしまうから組合費でヘルプするという理屈は成立ちません。
最近聞いた話ですが、新理事は業務を行う時引継ぎがあり、マニュアルがあれば楽でいいのにと議論していると主張しているそうです。
この考え方には疑問が残ります。
理事に立候補するとはどのような事でしょうか。「管理の専門的知識を有するから理事の仕事をする」という事なのです。マニュアルは誰が作成するのでしょうか。マニュアルの内容はどのようにすればいいのでしょうか。現在理事は１７名。昨年の立候補者は２０名にも及び選挙になりました。
この議論の根底には、理事の任務はマニュアルさえあれば良い。専門的知識等不要であるという言い訳にしか聞こえません。管理組合の役員任期は１年です。
例えば、弁護士業務はマニュアルのみで行っているでしょうか。
その様な事は行っていません。躬ら学んだ専門的知識で資格を取得し、業務を行っているのです。
猫の首に鈴をつける　議論が理事の仕事ではありません。
子供でも一目で理解できる完全なマニュアルの作成等、現実的に不可能です。
理事の仕事は、選挙で人気を取り「信望家気取りを満足させる事」ではありません。
現・管理組合の寒々した実態が浮かび上がり恐ろしい限りです。
蛇足ですが委任とは以下の通りです。
ウィキペディア・委任より「ローマ法以来、委任を受ける行為は高尚な知的労務の提供で名誉な行為であるとの認識のもと、それに対して報酬を請求することは不名誉な行為であるとされ無償が原則とされてきた。」とあります。受任者が委任行為を行うのに他人の手助けが必要だとする議論は論外です。その様な人は理事に立候補する権利はありません。
個人の名誉欲を満足させる為に組合員は総会で理事を選出しているのでしょうか?。
2015.4.12

人気あるコメント

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

本サイトを立ち上げて約３年が過ぎました。
どんなテーマに人気があるかご紹介します。
国土交通省の「地域コミュニティ条項の削除」に端を発し各サイトで炎上していることもあり、１位は「地域コミュニティ条項の削除」です。
２位は、「自治会の退会は自由」です。
３位は、「トイレ設置に反対した勇気ある人」です。
順位を見て感じる事は、自治会には、存在の是非より、役員の気ままな運営に嫌気を感じている人が多いように思います。
管理人は、自治会員ではありません。その地区に住んだら自動的に自治会員になるとする暴論はありません。自治会の入会は任意ですから管理人が入会の意思表示を示していない限り自治会員ではなく、ただ相変わらず管理組合の総会で決めたとして
自治会費は管理組合費から自動的にひかれています。
一部の役員の野心を満足させるためでしようか。入会の意思表示をしていない者から
強制的に自治会費を徴収しているわけです。この事は、自治会が管理人から不当利得を行っている事になります。いずれまとめて返還請求を致します。
ブラック管理組合理事長の年間役員手当は国民年金の２ケ月強の１５万円です。
お手盛りのその金額は生活費として助かりますね。
2015.4.12

褒章欲しさの自治会会長(地域コミュニティ条項の削除再考続き)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

国には、春秋の褒章制度があります。褒章（ほうしょう）とは、社会や公共の福祉、文化などに貢献した者を顕彰する日本の栄典の一つです。対象となる事績により、紅綬褒章、緑綬褒章、黄綬褒章、紫綬褒章、藍綬褒章、紺綬褒章。６種類があります。
(参照・http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A4%92%E7%AB%A0　下さい。)
褒章は天皇が授与する栄典です。
勲章・褒章制度の概要(http://www8.cao.go.jp/shokun/seidogaiyo.html#hosho)
自治会役員の褒章は、「公衆の利益、公共の事業で事績著明な人に授与される褒章。綬（リボン）は藍色。明治14（1881）年制定。」藍綬褒章が対照か、非褒章者の区役所と他一人の推薦で約２０年その職にあればとされています。自治会役員は安易な対象です。
地方出身者にとって、故郷に錦を飾るおいしい設定のようです。
野心のある人達に対して自治会は名誉を満足させる宝庫に過ぎません。
行政にとっても人の野心をくすぐり支配する安易な制度それと相俟って、手段を選ばず不正な行為、他人のお金つまり管理組合のお金で自治会費を賄うと言う狡賢い方法を用いている素地があります。
要は、他人のお金を用いているのに住民の為と恩着せがましく唱え、国土交通省の標準管理規約の「地域コミュニティ条項」も正当化理由に多くの自治会で不正な行為「自治会費は支払わず組合費で賄う」が平然と行われています。
役員同士、お互い自分達に不利益な「寄付行為はしない」という申し合わせをし、組合費から役員手当を貪っています。その上悪代官は２０数年も当り前の顔をして管理組合と自治会の役員を続けています。何と姑息な事でしょうか。
急いで書きましたので、詳しくご理解ありお分かりの方のヘルプを求めます。
2015.4.12

地域コミュニティ条項の削除再考

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

管理人は既に国土建設省の標準管理規約の「地域コミュニティ条項の弊害」について述べたが、最近「地域コミュニティ条項」は削除され各種サイトで議論が炎上している。詳細は「地域コミュニティ条項」で検索してみて下さい。
管理人が本人訴訟で「総会決議無効請求」理事長の「解任請求訴訟」で却下されたのは一昨年の事ですが、その目的は管理組合と自治会の峻別で、自治会員が自治会費を支払わず管理組合の財布からくすねている不法な行為の是正でした。
行政は近年「地域コミュニティ」「協働」　(参照ja_wikipedia/wiki/協働)　等の言葉を国民に押し付け正義を唱えています。この言葉だけが管理組合の運営にも入り込み管理組合と自治会の峻別がない原因になっています。
管理組合構成員と自治会構成員が被っている現実は否定しませんが、自治会費を支払わない自治会員に対して管理組合が組合費から自治会費を負担する。正当な理由はありません。
たかりの自治会構成員は言います。「自治会費の徴収は大変だ。だから管理組合費から自治会費を負担するのが当然。」こんな事を言って正当化しています。お腹がすいたからパンを盗み監獄に入ったのはジャン・バルジャンです。理由があれば人のお金を横領してもいいのでしょうか。子供じみた行為を自治会員は行っているのです。他人のお金を横領してはいけない事ぐらい子供でも解ります。
一連のことを悪代官は「自治会潰しだ」と言いました。自治会員が会費を負担しろと管理人は言っているのですが、議論はすり替えられています。
団地構成員(組合員)の多くは高度成長期に地方から出てきて都会に定住した人が殆どです。行政は、自治会役員を２０年務めれば褒章の推薦をすることは良く知られています。この辺にも会費の不正支出の原因があるのかもしれません。
2015.4.11