乗っ取られた環境整備(２)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

環境整備は総会で決定された事でその実行をした事に不正はないとのご意見がありました。そこで環境整備工事について詳しく立ち入り検討してみます。民法等の基礎知識がないと理解できないでしょうが、法理論はご自習して下さい。
参考・基本法コンメンタール　物権　第五版　日本評論社　注釈民法(６、７)　物権(１、２)　有斐閣コンメンタール　を市の移動図書館　はきかぜ号　が団地に来るので確認してください。法律は基礎がないと理論が解りずらいと思います。めげずに理解の為勉強して下さい。

管理組合の仕事は組合員の共有財産の維持・管理です。
「環境整備」は共有部の大幅な修理・改修を行うことであり、管理組合の本来の仕事共有財産の管理ではありません。では管理とは何か正しく理解できるように解説いたしましょう。理解出来たら先に進みましょう。
団地は４１棟あります。全ては８８７の専有部分に分かれ公示の原則により組合員は区分所有権を法務局に登記しています。区分所有権を登記した者のみ組合員として認められます。区分所有権が２人以上で所有する事を共有といいます。これも登記で権利が認められます。単に配偶者及び家族でも登記されていなければ区分所有権を所持している共有者ではありません。故に組合員と見る事は出来ません。本ブログで非組合員と称するのは「配偶者及び家族であっても共有者としての登記を行っていない者」です。区分所有権がないと法は組合員として認められていないのです。
自治会はある特定地域の世帯単位で構成される任意団体です。一方、管理組合は区分所有権を登記した人のみで共有財産の管理をする法定団体なのです。同一地区に夫々が管理組合と類似する構成員で存在するから二つの団体は同一ではなく、管理組合は共有財産の管理団体、自治会は主として親睦をはかる人の集まりの団体です。
さらに共有者として登記されていていても、管理組合規約では、どちらか一人が組合員として代表するように定められています。一物権一人の組合員であり共有者のどちらか一人が管理組合に届けることにより組合員と認められます。２人で共有していても組合員として認められるのは一人です。
世帯単位で構成される自治会と一物権一人の組合員からなる管理組合を混同して論じるのは、法的な基礎的知識がない為でしょうか。あるいは、他の意図があり誤魔化す為に明らかな峻別をわざと行わないでいるのでしょうか。ブラック管理組合の悪代官達は「多数決で決めたから」と言い放ち、自治会員は自治会費を徴収せず「組合費で賄う」と幼稚な理屈で不正な組合運営をし長い機関組合員を欺いています。
ブラック管理組合の本質がここに表れています。
団地に所有する土地は組合員の共有財産であるが故に管理組合の組合員は単独で土地を売買等処分する事は出来ません。
具体的にみると「建物の区分所有等に関する法律」は、共有の土地部分は「敷地利用権」と定めて敷地利用権を処分する事は禁止されています。
法の趣旨は、団地内には共有者が多く存在しています。共有に基づく土地の所有権を処分する事を認めてしまうと団地の土地は複雑な権利関係に分かれ団地そのものが成立しなくなってしまい一物権一人の原則が崩れるために禁止しているのです。
組合員に対する権利濫用の防止とも言える法律なのです。所有権という物権の処分は個別の専用部分の処分に伴い行う事は出来ますが共有に基づく土地を勝手に処分する事は出来ません。
敷地利用権及び専有部以外を共有部として組合員は団地内の共有部分として使用・収益しています。
共有とは、「民法第三章」内「所有権」の部分を参照下さい。正確にその内容が述べられています。
組合員は、団地内において専用部分の処分時に敷地利用権も含め財産を処分する事が出来ます。ブラック管理組合は権利能力なき社団です。登記は８８７戸の権利関係に関するので登記費用は非常に大きくなってしまいます。一方法人化すると登記はシンプル化され費用も「権利能力なき社団」に比べ安くなります。登記された敷地利用権などの所有権は判例・学説で「総有」の概念に基づき把握されます。棟ごとの専有部分以外の階段灯などは共用部分として共有されます。御手元の固定資産税の納付書をご覧ください。組合員は敷地利用権を土地の固定資産税として年間約四万円支払っています。お祭り広場のグランド・プールの土地も含めて組合員は負担させられています。その他管理組合で固定資産税として管理組合事務所二か所・給水搭・ポンプ小屋計四か所約年間２０万円を組合員から徴収した管理費から支払をしています。自治会は一切支払いはしていなく管理組合からたかり放題なのです。
民法で「共有財産は共有者が共同でその財産を維持・管理する事」と法は規定しています。同じ地区で自治会会員と管理組合が構成され同一人部であるから自治会費は管理組合費で賄うなんて違法なのです。自治会費の管理組合で賄う理論も、多数決で総会で決議したから違法でないとの理論は、他人の財産すなわち管理組合財産を自治会で処分する事と同じで全く他人が組合費という財産を処分する事でありいほうなのです。管理組合総会は、管理組合の共有財産の維持管理の決議する為の最高の決定機関なのです。財産の維持・管理でない費用支出は違法です。
管理組合役員の役割は、組合員全員で共有財産の維持・管理を行うのは不便で、より組合員専門的知識を有する組合員に「役員」として理事・監事を総会で委任し、総会で決議した事即ち日常業務は「理事会」という合議体において決定し運営する機関でしかありません。管理能力なき社団の理事まして理事長・副理事長には管理組合の財産処分権はありません。
権利能力なき社団は「法律行為」を行う事の出来ない人々の集まりという意味です。
管理組合の組合員は管理等に関する重大な事は最高決定機関である通常総会及び臨時総会において決定します。
では、管理とは何でしょうか。民法第２５２条で「共有部の管理」とあり、「共有者はその持ち分に応じて管理を行う」と定められています。ここで言う「管理」とは共有財産の現状維持管理の事です。共有財産であるが故に管理費用は組合員が持ち分に応じて負担する義務があります。法に言う管理組合の厚生理由であり、これが管理費・修繕組立費・駐車場使用料金等組合費というものです。自治会とは全く関係がありません。
管理費用に、大幅な改修・改造費用は含まれません。総会の時多数決により決定したとしても維持・管理ではない事を決定したのですから明らかに違法となります。
環境整備と規約に一部文言を挿入しあたかも「バリアフリー」の為の環境整備と言い訳しているようですが単なる誤魔化しに過ぎません。実際「バリアフリー」は一部それらしき行われたに恰好はつけただけで、正確には行われていません。その事業に際して一部の特定の人に車椅子の置き場を作り専用使用権を与えていますが、これまた管理組合の組合員の共有財産の処分となり、特定の理事の許可権はありませんので権限濫用の違法なことです。要は、特定業者の工事の為工事です。組合員にとっては組合費の無駄使いです。業者の為に行われる工事において利益を得るのは業者のみとなっているのです。環境整備正当化の隠れ蓑は「バリアフリー」なのです。
2015.5.12