区分所有者は『建物の区分所有等に関する法律』 (以下法といいます。)という法律に従い強制的に「管理組合」に加入し管理費を支払う「義務」があります。一方「自治会」は任意団体で、入会・退会は個人の自由です。団地に住んだら自治会員になる取り決めをつくり強制的に拐引にするのは違法です。入会は個人の意思を確認し入会すると決定しない限り無効なまです。その法は、民法の特別法で民法の上にあります。上にあるとは、民法の規定よりこちらのほうが優先されるということです。
本文のテキストは、『建物の区分所有等に関する法律」(通称・マンション法)有為閣・水本浩他著』)、 『建物区分所有法の改正・法曹会・濱崎恭生著』との二冊によります。
昔、民法に２０８条という規定がありました。その内容は「一棟の建物の内部がいくつかに区切られて、それぞれが独立性を持ち、その相互の関係につき所有権が成立する場合に、その関係を民法２０８条で規定していました。それは、主として棟割長屋、垂直に区分された一棟の建物を想定して立法したもので、所有権の区切りをした壁は共有である」とありました。マンションは昔の『棟割長屋』とイメージすると理解しやすいです。
まとめると、旧民法２０８条を軸に、現民法の物権の章 共有 の部「共有物の使用・収益」(第２４９条)、共有物の割合(第２５０条)、共有物の変更・処分(第２５１条)、共有物の管理(第２５２条)、共有物の負担(第２５３条)、共有物の分割土地の制限(第２５６条)等から、共用部分の共有者である組合員同士トラブルを防ぐために、その占有部分の持ち分(占有部分)に応じて、管理の費用を負担し(管理費用)、共有者全員で共用部分を管理するために管理組合を組織し細部に規定したのです。その要点は以下の通りです。
①一棟の建物の所有假化を『専有部分』と『共用部分』とに分けた。
専有部分を区分所有権といい、共用部分は管理組合として全員で管理する部分
である。管理の費用が、組合費又は管理費と呼ぶ。管理費の負担は専有部分の
占める大きさの割合により負担する。
②占有部分の所有者を区分所有者という。区分所有者とは登記した人をいう。
配偶者、一親等の親族は組合員ではない。世帯単位は自治会の範囲である。
③区分所有者は建物の保存に有害な行為をしてはならない。(共同の利益に反す
る行為)
管理費等の滞納も判例は共同の利益に反する行為であり、裁判の結果団地から
の排除、区分所有権の剥奪にいたる。第七節以下に規定してある。
共用部分の変更は区分所有者全員の賛成で行える。管理は共有者の持ち分の
1/2の賛成で行える。今までとかく問題のあった環境整備事業は過去莫大な金
銭を使っているが、事業の場所が共用部分で工事が胸周りの大幅な変更である
のでは、組合員全員の賛成がないと出来なかった事業であるが、外注業者の入
れ知恵かバリアフリーという大義名分を工事目的に入れ強引に工事を行ってい
る。組合員の追及は専門的知識が必要であった例である。一部の組合員から
出た異論は単純な金額が大きいとか理論的なものではなく外注業者の思惑通
りの金銭負担を組合員はさせられた。一部の知ったかぶり理論は、民法をよく理
解していないと追及はむりだったと理解できる。井戸端会議式口先不正追及は
単なる追及者の個人プレーで、なにもすすまない一例である。
④建物又はその敷地もしくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互
間の事項はこの法律で定めるほか、規約で定めることができる。
規約で定めることのできるのは、建物又はその敷地もしくは付属施設の管理又は
使用に関する区分所有者相互間の事項である。今までの当管理組合の規約は
一部の人の利益の為か多数決による数の暴力で勝手きままな不正な規約が多
数存在する。自治会は管理組合員はなく、監理費で賄うという不正が長く続いて
いた。昔から監事の無知せいか総会で強引に予算を通過されなんの追記猷もな
く現在に至っている。
キーワードは、物権・共有権、敷地利用権、区分所有権、管理組合 専用部分、共用部分、規約の設定条件 共同の利益に反する行為 他 続く 2016.4.9
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