管理組合と自治会の違い・再考

管理組合と自治会は違いますよ　
組合員の、組合員による、管理組合運営

本ブログの主題「管理組合と自治会は違いますよ」において「何が違うのか」「管理組合とは何か」を整理してみました。

１　管理組合とは
(１) 管理組合はなぜあるの
ア 共同住宅の法律(ルール)なのです。
　団地等は共同住宅ですから、敷地権の制限、共有部分の使用ルール等を「法」で
　規定しないと、組合員同士が権利関係を様々に主張し、団地内は戦争状態になり
　ます。
　共同生活の ルールを法律に作ったものと考えると理解しやすいです。
　ブラック管理組合のように、別団体の「自治会」の全ての会費を「自治会費を徴収せず、
　管理費で賄う」とし全て管理組合が負担する違法なことか、
　自治会費の管理組合負担を正当化する為の「自治会との統合・合併」とかの嘘の総会決議
　等の勝手なルールを決めてはいけないという法律なのです。
　棟割り長屋の「トラブル防止の為にある生活ルールの取決め」が「法」と考えると
　解りやすいでしょう。
　それが「建物の区分所有等に関する法律」（昭和３７年４月４日法律第６９号）
　(以下「法」)なのです。
イ 「法」の原点は、削除された民法第２０８条にあります。
　民法２０８条（建物の区分所有）（昭和３７年削除）
　『数人にてー棟の建物を区分し、各其一部を所有するときは、
　建物及び其附属物の共用部分は其共有に属するものと推定す』、
　『共用部分の修繕其他の負担は各自の所有部分の価格に応じて之を分つ』
　(原文カナを直してあります。)　
　とありました。削除された、民法２０８条が「法」となったのです。
　元の法律条文はシンプルに表現してありますので
　「法」の趣旨が理解しやすいです。
ウ 「建物の区分所有等に関する法律」の管理組合
(ア) 「法」の制定
　　この法律は、昭和３７年４月４日法律第６９号として制定され、昭和３８年４月１
　　日から施行されています。平成２５年８月３０日現在の最終改正は、平成２３年
　　６月２４日法律第７４号です。
(イ)「管理組合」
　　「管理組合」と言う「ことば(用語)」は、この法律にはありません。
　　 「法」の条文は「第３条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附
　　 属施設の管理を行うための団体を構成し」とあり「団体を構成し」とは「管理組
　　 合を作らなければならない」ことを「法律が定めて」　いるのです。
　　　「建物並びに敷地及び付属施設の管理団体」が管理組合なのです。
　　 当然、「建物並びに敷地及び付属施設」の管理に要する費用「管理費、修繕積
　　 立金、駐車場使用料等(以下「管理費等」)」を組合員の持ち分に応じて管理組
　　　合に支払うことになります。
　　　ブラック管理組合は、法律行為に権利能力なき社団(非法人)です。
(ウ)組合員全員の財産を管理する団体なのです。
　　ブラック管理組合の「管理費等」の金額は、年間２億円近くにもなります。
　　管理組合で預かった「管理費等」の金銭は、組合員の「総有財産」といいます。
　　「総有財産」の処分権(使い方を決める決定権)は、組合員の総意によります。
　　『通常総会』が開かれるのはそのためです。総有財産の処分権は組合員全員
　　 にあります。故に総会を開き組合員の合意（賛成）がなければ「総有財産」を
　　 処分する事はできません。
　　 理事長・副理事長・会計・理事・監事(一括して「役員」)　に処分する権限
　　 はありません。「役員」だからと言って何でもできるわけではありません。
　　 何故ならば、「役員」は、総会で組合員により総会で選任され、総会で決定され
　　 た管理組合の運営業務及び事務の執行者であるに過ぎないからです。
　　 理事長・副理事長・理事・監事は、身分権ではありません。
(２) 誰が組合員なの(構成員は誰なの)
　　団地一部屋の所有権を『区分所有権』といいます。
　　登記している人（区分所有権を持つ人）を「区分所有者」といいます。
　　区分所有者全員で、団体を構成する、すなわち「管理組合」を作らなければいけません。
　　区分所有権も民法の物権(所有権)ですから、
　　登記している人（区分所有権を持つ人即ち区分所有者）が「管理組合」組合員です。
　　配偶者及び一親等の親族は　法的に他人ですから組合員ではありません。
　　管理組合の組合員は区分所有者であるとする身分権なのです。
(３) 誰が財産管理を行うの
　　ア 組合員の最高意思決定は「総会(通常・臨時)で「法」と規約により組合員
　　　全員の意思表示を得て決定し「理事会」が業務を執行します。
　　　理事会は「業務の執行」機関なのです。
　　　執行機関とは、「総会で決定した組合員の意思表示」事業計画と実行予算に
　　　基づいて「業務と事務」を行うだけなのです。
　　 それ以外の行動は、任務違背不正行為で「損害賠償・背任」に問われます。
　　イ ブラック管理組合では、規約第４６条他で「理事会運営方式」が定められていま
　　　す。総会での組合員の意思決定に基づいて業務を行います。
　 ウ 実際の日常業務は、外部の日本総合住生活㈱(旧㈱団地サービス)に外部委託
　　　　契約をしている。
(４) 殆どの管理業務は委託契約で外注業者に依頼している
　　ア 管理業務は外部業者への委託管理です。
　　　殆どの管理業務は日本総合住生活株式会社(以下「JS」)へ年間２５００万円の
　　　金額で委託契約し外注しているのです。
　　イ　JS委託管理業務の内容
　　　(ア) 管理費及び修繕積立金等の収納業務は外注です。
　　　(イ) 集会所の管理窓口業務も、外注業者の職員です。
　　　(ウ) 団地内の清掃も毎日５人が請負業務として外注です。
　　　(エ) 給水施設維持管理業務も外注です。
　　ウ 総会で選任された役員(理事・監事)の仕事は何か
　　　(ア) 役員の業務
　　　　　「役員」に与えられた業務は「委任」に基づく一種の労務提供の契約なの
　　　　　　です。
　　　　　民法第６４４条(受任者の注意義務)は「受任者は、委任の本旨に従い、
　　　　　善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」と規定して
　　　　　あります。
　　　　　管理組合の主な仕事は、JS が行いますから、仕事はほとんどありません。
　　　(イ) 役員手当について
　　　　　「役員」の選任とは民法の「委任」に基づくものですから、その規定に基づき
　　　　　「受任者の報酬」請求権に基づき「役員手当」を貰っているのです。
　　　(ウ) 管理組合と自治会役員はダブル役員
　　　　　　管理組合の理事長・副理事長は利益相反・双方代理、理事・監事等もダブル
　　　　　で役員を背わされています。実は、自治会の「お祭り・餅食い」が主たる仕事
　　　　　となっているのです。

２　自治会とは
(１) 管理組合と似て非なる「自治会」は、存在の法的根拠はありません。
　 従って、入退会は自由で、管理組合のように強制力はありません。
(２) 自治会の構成は、地域住民の親睦、福祉、防犯、文化等にかかわる諸活動を行
　　 うことを目的とし、主に区役所等の行政機関の広報紙の配布等を行っています。
　　 自治会員は、地域に住所を有する者で加入を希望する「世帯単位」で構成され存
　　 在します。自治会員は、自治会を維持する為の費用「自治会費」を負担します。
　　 自治会は任意団体にして、且つ、任意加入団体なのです。
(３) 自治会への入会は、管理組合と違い不動産所有の有無は自治会活動とは関係
　　　がないから、占有者 (賃借人)でも入会できます。
(４) 自治会は非法人ですが、地方自治法等の条件を満たすと認可地縁団体として法
　　　人格が与えられます。宮向自治会のように、自治会費も徴収せず、管理組合に
　　　全て依存している団体では法人格の取得は絶望です。

大きい予備費２８%は不正の温床

管理組合と自治会は違いますよ　
組合員の、組合員による、管理組合運営

今回はブラック管理組合の悪代官一派の不正な手口の一つをご紹介します。
ブラック管理組合の第４３回通常議案書(平成２５年６月１６日開催)２６頁第５号議案
平成２５年予算(案)の件　支出の部　下段　固定資産税その他、予備費　として、
予算額１９０６万４９７９円が計上され、十分な審議もなされないまま慌ただしく議決されています。
総予算６７７４万４６３円に対してその比率は２８．１４％にも及ぶのです。
JSへの委託管理費は年間2500万円、その金額の半分が予備費なのです。
異常な予備費、不正の温床であると言えます。
通常、予備費は総予算の５～１０％が常識です。
ブラック管理組合には、監事が二人いますが機能していないのです。

毎年決まって支出される組合員の共有財産、集会所、第二集会所、ポンプ室等の
固定資産税は、年間１９万円です。
これは毎年決まって支出されますので予備費とは言えなく通常予算です。
それ以外立体駐車場等の資産は、
何故か共有財産に計上されていませんので固定資産税は支払っていません。

弁護士費用は、滞納管理費の回収に関して総会で組合員から理事会が受権されていて、
滞納管理費回収は管理組合の事務ですから、事前に金額は、
理事会で想定でき予算として計上出来ます。予算は２０年近く督促を放置した人が一人、
その他３年以上未払いの大口滞納者3人がいます。弁護士費用は回収の対象を誰までと目標を絞れば予算は計上出来ます。
この場合の弁護士費用は、滞納額換価の競売請求に要する費用です。
一人、８０万円として４人で３２０万円と予算計上が出来るのです。
法的処置の費用は、弁護士のみに委任するのでなく、
司法書士に書類の作成を依頼し、担当理事が事務として行えば安く滞納管理費の回収が行えます。
火災保険料が平成２６年３月に更新することが解っていますので
金額の７００万円も予算として計上出来ます。
保険料は、組合の管理する対照物及び役員の損害保険料等です。
これも毎年同じことを行っていますので予算として計上出来ます。
車両関係の経費も事前に予算として金額は２０万円と想定できます。
以上の合計金額約１０００万円は、予算として計上すべき金額です。
何故、倍以上の金額が予備費として計上されるのでしょう。
理由は簡単です。予備費として計上しておけば「
簡単に自由に悪代官一派が不正流用」を行うことができるからなのです。
事前の理事会では、審議もせず、お祭り・餅食い　悪代官一派の　
多数決原理を悪用し、少数派の反対にも関わらず「違法な理事会決議」をし、
総会に議案として提出し、
これまた、ろくに議論もせず議決しているのです。
支出の決定権は、「悪代官一派」という特定の人のものではありません。
「組合員の総有財産」からの支出は『総会決定』なのです。　
悪代官一派も、単なる一理事に過ぎませんから、
その職務・権限は、総会から託された「事務の処理」のみです。
ブラック管理組合の不正な支出の根源が「異常に大きい予備費」にあります。
第４２回通常総会では予備が総予算に占める割合は２０％でした。
ブラックな悪代官一派のブラックな手口の一つの紹介でした。
ブラックな手口を封じるには、項目別総会議決が良く、時期からはそうするべきです。
以上

刑事告訴に発展か

管理組合と自治会は違いますよ　
組合員の、組合員による、管理組合運営

昨日、某組合員の方から連絡があり、ブラック管理組合の悪代官一派が、
不正役員選挙の原因である投票用紙を無断開封等したことについて、
「信書開封罪」が成立するので「告訴状」を提出するとして、
「告訴状、事実証明書」等を見せて貰いました。
信書開封罪は、「５年以下の懲役、５０万以下の罰金」となります。
ブラック管理組合も悪代官一派の悪事「刑事事件」に発展しようとしています。

捜査当局が立件するかは不明ですが、ブラック管理組合の悪代官一派は、日常的に
管理組合の業務を、全てに「私物化」で行われている事を示している事実は確かです。
管理組合は、「法」と規約により運営されなければなりません。
管理組合理事は、組合員から「委任」を受け、運営業務は
「善良なる管理の下、組合員に対して忠実」に任務を執行しなければなりません。
「委任」は契約なのです。契約に反しますと「債務不履行」となり、
損害賠償責任があります。このことは、規約にも明記してあります。

理事長・副理事長・理事は「身分」ではありません。単なる一組合員で、
組合員の総有財産である管理費の勝手な処分権はありません。
「法」と規約を無視するのは、無知なのか、作為なのか、
とにかく勝手な行為は慎むべきです。

悪代官一派は、今回の選挙で、非組合理事を含め、多数の理事候補を乱立させ、
多数決の暴力で権力を維持しようと図っているのは、今までブログで述べてあります。
悪代官一派には、悪事(不正)がなにかの自覚が足りないようです。

何度でも「理事長・副理事長会解任請求裁判」が起こせますので注意が必要です。

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総会議決権がない非組合員理事は労務の提供者

管理組合と自治会は違いますよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

総会の議決権がない非組合員理事の増員問題は
「非組合員理事は、悪代官一派のお祭り・餅食い手伝い要員」に
確保し「自治会費を徴収せず管理費で賄う。」不正を継続させる、目的の
為なのです。
総会り議決権なき「非組合理事」を評決議員として増員し、悪代官一派の権力維持の為
なんでも、理事会を多数決の暴力による取決めをすれば、お金は自由に
不正支配されてしまうことが問題なのです。
管理組合の管理費から、「非組合員理事」に多額な役員手当を支払ってまて゜
「悪代官一派」の一味を増員することが問題なのです。

以下に詳しく説明いたします。
ブラック管理組合の役員選任の資格には、非組合員理事でもなれると規約が存在します。
規約第２３条(役員の選任)「役員は、団地に現に居住する組合員又はその組合員と同居する
配偶者若しくは成人である一親等の中から、総会の決議により選任する。」
とあります。
管理組合は、区分所有者(区分所有権を有する者→登記した者)=組合員の団体なのに何故、
非組合員が管理組合の理事になれるのでしょう。
非組合員ですから、総会の議決権はありません。総会に出席するとすれば、
あらかじめ配布された議案(任意代理といいます。)に対して組合員の意思表示をすることは出来ます。
これが総会における、代理人届けによる「組合員の議案に対する意思表示」なのです。
最近まで、組合員の配偶者である「非組組合員」が二人も長期に理事を務めていて、
役員手当は年間一人１５万円も支給されています。
国民年金２ケ月分にも相当する金銭を貰い続けたのです。
彼女たちは、管理組合運営業務の一体何をしているのでしょう。
自治会のお祭り・餅食い時は、世話やきとばかり、周囲をうろうろと動いているようですが、
この仕事は、管理組合はなく自治会のものです。
それとも管理組合の集まり時、お茶くみでもしているでしょうか。よくわかりません。
総会の議決権を持たない非組合員理事達ですから、理事会に出席する事が許され
ないと思いますが、理事会の評決に加わっているのです。
理事会は規約によりますと、総会に提案する議案を審議するとなっています。しかし、
非組合員理事も現在理事会に出席し、組合員の運命を左右する法的事項まで多数決で決定しているのです。
総会で議決権のない非組合員が理事会の決議権を持たされるということは、
「新たに組合員の創設」なのです。
「法」で組合員は区分所有権者と決められているにかかわらず、理事会では「非組合員が組合員」なのです。
これを、脱法と言い、違法な取り決めです。

ブラック管理組合は何故、法律専門家でもない普通の主婦を、総会で理事として「選任」しているのでしょう。
総会での「選任」とは、民法に言う委任で、専門的知識を有するから「労務・事務の提供」を
「契約」したものと言われます。

ブラック管理組合は、「理事会運営方式」で組合業務の運営を行っています。
「法」は、権利能力なき社団の場合「管理者」の定めがありますが「理事会運営方式」
による「理事」の定めはありません。
「管理組合法人」の場合は「理事」の定めがありますが、「理事の資格は組合員」です。
管理組合法人の場合、最高裁判所の判例は、理事の配偶者・同居する一親等の家族までは
理事会の代理出席だけは認めています。(この判例は後日紹介します。)
つまり、管理組合法人の場合「理事」に組合員の配偶者・同居する一親等の家族でも
認められないという司法判断なのです。
どういうことかと言うと、管理組合は「区分所有者が組合員」であり、「組合員全員で、
建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところらより、
集会を開き、規約を定め、及び管理者をおくことができる。」とあります。
「組合員は、区分所有者」で、配偶者・一親等の親族は法的に他人なのです。
団地の場合、実際「全員で管理することは不可能です。」
そこで、専門的に「管理」を行うことは不可能なのです。

ここで注目は「管理者」を置くことが出来るという文言です。
つまり、「管理」という「労務及び事務」を専門的に執行する人を雇えば、
組合員は「管理費等の負担」で、全てを「労務・事務」が「管理者」に委任できるということです。
「管理者」は「法」第２８条で「管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。」
とあるのは、「法」で言う「管理者」は、組合員が、管理組合の最高意思決定機関で、
管理に関する諸事を決定し、管理運営の業務執行は、「管理者」が組合員の指示通り行うということなのです。
「法」は「管理者」の資格を定めていません。
つまり、委任契約による「労務・事務」の執行だけですから、資格は組合員である必要がなく、
自然人のみならず、法人でもよく、人数も一人とは規定されていないので何人いてもいいのです。
要は、管理組合が人を雇って「
管理者」として管理業務を組合員の総会で決めた通りに管理業務を執行させてもいいですよという
法律の規定なのです。
「ブラック管理組合」は日本総合住生活株式会社(以下「JS」)と管理委託契約を結んでいます。
このJSが管理者の一部なのです。
その業務・事務は「収納会計業務・管理窓口業務・清掃請負業務・給水施設維持管理業」
と殆どの管理業務は、委託管理会社が行っています。
その業務委託金額は年間約２５００万円で、実績で管理費の半分を占めています。
つまり、管理組合の運営の大半は外注業者でまかなっているのです。

ブラック管理組合の場合、「理事会運営方式」が規約で規定されていますので、
総会で理事を選任し、理事会で理事長・副理事長を互選しています。
総会で理事を選任とは、組合員の代わりに「管理業務・事務」を委任しますので代わりに行ってください。
ということなのです。単なる「管理業務・事務」だけでしたら、非組合員理事でも、
執行のみの委任契約ですから、雇人でしたら何ら問題はありません。
問題は、非組合員が組合員の「権利・義務」を理事会で審議決議できるかということなのです。
作業員に国会の審議権が与えられている点に問題があるのです。
組合員が「架空に作られ決議の票数が水増しされている。」ことに問題があり、非組合員理事は、違法と愚痴爺さんは主張しているのです。
非組合員に、組合員による、組合員のための管理運営が阻害されるのです。

役員選挙混乱は悪代官一派の悪あがき

管理組合と自治会は違いますよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

今回の役員選挙の混乱は、悪代官一派の責任です。一連の裁判に怯え、
保身のため｢非組合員理事を含め、お祭り・餅食い派から、
役員手当を餌に理事立候補者の乱立を図り、
理事会の決議を多数決原理の暴力により｣権力維持を図ったことによります。
違法・不正の反省が全くなく、まだ権力維持を続けるだけの利益が
大きい事を白状したものと言えます。
続いて刑事事件も視野に入れ悪代官一派の不正の追及は続きます。

ブラック管理組合の役員選任は、通常総会で実施予定でしたが、
悪代官一派の独断による組合員以外の「自治会員にまで投票(議決権)を認める違法」
がありましたので、現在(H25.8.22)留保されています。また、一部の組合員からは、
副理事長・会計担当理事・非組合員理事が権限のないのに投票用紙の無断開封をしたとして、
「信書開封罪」の通知がされ、告訴状提出が捜査機関に提出準備中とのことです。
(事実は司法判断となります。)
何故、管理組合運営の根幹に関わる不手際・不正が数多く行われているのでしょう。
今期は、通常総会後臨時総会が二度も開催され、さらに今後役員選任の為の再度
臨時総会を開催しなければなりません。三回も総会を開催する理由は何なのでしょう。
その理由を検討してみます。

１ 悪代官一派の組合員以外の自治会員に投票権(総会議決権)の付与の違法
(１)前提となる悪代官一派の不正の裁判等
今回の役員選挙は、悪代官一派が過去に行った「自治会費を徴収せず管理費で
賄う」とする「嘘」の「自治会との合併・統合」の第３１回総会決議の無効確認裁判、
続いての組合費からの違法な「自治会活動費」とする不正支出、ちびっこプールへ
の年間５０万円の支出等管理組合と自治会の峻捌なき不正の数々、管理組合と自
治会の理事長・会長が同一である「利益相反行為・双方代理」の任務に適さない事
情等が建物の区分所有に関する法律第２５条２項に該当するための「解任請求」と
続いたあとの初めての役員選挙でした。
(２)悪代官一派のあせり　多数派工作
そんな中、今回の役員選挙は、理事定員１７名(現在の理事は１１人です。)　のとこ
ろ、立候補者２１人(占有者１名→賃借人のことです。非組合員理事候補者４人→
組合員の配偶者、子、父等)で、監事定員２名のところ３名の立候補者でした。
現在、理事１１名で管理組合運営業務が行われているところ、倍の理事立候補者
まったくの乱立状態です。そんなに理事が必要なのでしょうか。
乱立立候補者の多くは、悪代官一派のサポーターで、理事会で議事を有利に進め
る数の暴力・多数決要員なのです。
規約第４８条に「議事は出席理事の２/３以上の多数決で決する。」とあります。
悪代官一派は自らに都合の悪い法・規約は無視し、いいとこどりの考えなのです。
悪代官一派は、不正を暴かれたことに焦り、理事候補者乱立を企てたのです。
過去の犯した違法に対して「謙虚に反省が見られず」、理事会の多数派工作で、
悪代官一派の「権力維持」を図る「悪の執念」が今回の理事立候補者乱立なのです。
一連の裁判は「自治会潰し」などと、悪代官一派の管理費からの不正支出の論点を変え、
善良な組合員の「歪んだ正義感を煽り」自らの利益を守る下司な考えで
理事立候補者を乱立させたのです。
役員手当支給の魅力も裏ではささやかれたようです。

(３)議決権のない自治会員に組合総会の議決権の付与
結果、権力を維持したいという不悪代官一派の私利私欲が、管理組合の役員選挙
に組合員でない自治会員に投票権(議決権)を与える根本的不正を行ったのです。
理事会でも一切議論されず、悪代官一派が「総会議案書作成の段階で」独断で
不正を行ったのです。
ここに、悪代官一派の管理組合の私物化が表れています。
この不正が、事前に一部の組合員に知られ、その事実を指摘され不正行為として
異議が出たのです。
さすがに、悪代官一派も言い逃れは出来ず、役員選挙は現在留保されているので
す。

２ 何故、不正な役員選挙をして権力維持をするのか
(１) ２０数年も役員を継続していることに大きな利益があるのでしょう。
(２) 組合と自治会を仕切る精神的な利益があるからです。
(３) 理事長は周囲の覚えめでたき「地区連合会長」の名誉を得ました。
(４) 自らの所属する団体で優秀さを誇示しいい顔ができる。
(５) 役員手当がお手盛りで貰えるのです。
(６) 表面に出ないなんらかの利益(２億円近い管理費等の金銭が動かせる)
何らかの見返りが大きいのでしょう。

３ 総会を混乱させた責任をどうとるのか
　いずれも、悪代官一派の権力維持、私利私欲のため「総会」は混乱し、
無駄な労力とかかった費用の責任は大きいのです。
　現在、悪代官一派は、反省することなく　厚顔無恥で　役員を務めています。
組合員の見識が、ここでも確かめられています。
組合員の皆さん「お代官様のいうとおりでごぜえますだ」とばかり拝んでないで、
勇気を持って立ち上がって下さい。