決議無効裁判とは

組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会は別ですよ

決議無効裁判とは
決議は無効ですよ(５)

建物の区分所有等に関する法律で定められた管理組合の組合費から自治会活動費が違法に支出され、それも十数年も当然のように行われている異常さ、その事を当然と信じて疑わない組合役員のあり方、第３１期決議で管理組合に「吸収・合併・統合」されたはずのお祭りばかりがやけに目立つ巨大な自治会の存在等を問いかける違法な決議を無効とするための裁判なのです。

また、管理組合の管理対処物である建物等附属施設は、築４２年を過ぎ、自治会中心のお祭り重点主義の組合運営でよいのか? を問いかける裁判でもあります。

「人の集まりである」自治会は、なんでもありで法の定めは特にありません。

単純に「長老支配の村社会」と理解するとする考えもあります。

管理組合は、「村社会」ではありません。

二言目には、「住民のため」と称して、管理組合から金銭を引き出していますが、「管理組合とは、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより組合員のために運営」と法の規定があり、法の目的の範囲内で運営がされなければなりません。

「管理組合」は、組合員の財産管理団体なのです。自治会の活動費を負担する団体ではありません。いかなる、決議も規約も「法の範囲内でしか」できないのです。
一部の役員のための考えで運営されてはいけません。組合員全員で運営をしなければなりません。なぜならば　887戸が平等に組合費を負担しているのです。一部の役員も1/887しか組合費を負担していません。負担は平等で発言だけは大きいとはいけない事で民主主義に反する行為です。

第３１回決議は、その意味で、法に反し「無効」なのです。

管理を行うために徴収される組合費は組合員８８７戸の「総有財産」です。

８８７戸の組合員から構成される「団地」だから「組合員同士のトラブルを防ぎ共同の利益を守る」ために、建物の区分所有等に関する法律で、種々なルールを定め、「管理組合」を構成し、民法の特別法として制定されているのです。

管理組合は法を守らなければいけません。

それに携わる役員には専門的知識が必要とされるのです。

自治会会員と管理組合員は、

同じ人の構成ではないか、組合費から自治会活動費を賄ってなにが悪いのかという議論があります。確かに重なっている部分があります。

自治会は、

地域内の占有者(賃借人)も含む「住民」により構成され、住民間の親睦、行政の資料配布等が主たる活動の「人の集まり」なのです。

自治会は、個人の意思で入退会自由な(最高裁の判例あり)「人の集まり」です。法の規定はありません。地縁団体として、法人化する方法はありますが、管理組合とは、全く異なる目的で法人化でき、当自治会は権利能力なき社団です。

管理組合は

建物の区分所有等に関する法律で定められていて、組合員は自動的に「団地を所有する(所有権登記者)」ことにより組合員となり、全員でその団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し(管理組合の事)、管理をするための費用即ち組合費の負担義務があります。

自治会活動費を負担しろと法は、規定していないのです。だから、違法として、決議無効の裁判をしているのです。

自治会そのものは、組合員でもなく、占有者は非組合員ですので、管理対象物でもありませんから、自治会活動費を管理組合員が負担する義務はありません。

決議は無効ですよの裁判の趣旨は「自治会費を徴収せず組合費で賄う」とする、言いかえれば「人の財布(組合費で)で自治会を運営するのは、即刻辞めて下さい」という事なのです。

無効決議を画策した当時の理事長は、現在も副理事長として組合に２０数年君臨しています。

「この裁判は自治会つぶしだ」とする発言を聴きます。

単純な言い訳です。

裁判を非難するのは自己弁護なのです。

「違法なので自主的に無効の訂正を求めても」自浄作用はありません。外に方法がなく裁判となっているのです。

違法とは、法律に違反しているという事です。

第３１期の決議は、「自治会を管理組合に吸収する」「自治会との合併・統合」として

「自治会費を徴収せず組合費で賄う」との違法な決議をしたことなのです。

現在、「自治会は管理組合に吸収されていますか?」「自治会との合併・統合はされていますか?」　そうです、実はいずれも実行されていません。虚偽なのです。何故かというと、決議の目的は「違法に組合費から自治会費を賄う偽装の為」だからです。

建物の区分所有等に関する法律では、自治会は管理組合の管理対象物ではなく「吸収・合併・統合」などの決議は出来ないのです。法に違反している取り決めなのです。

法律的には、「決議無効」といい、自主的に改善されないときは「裁判所」の判断に委ねることになります。

以上が、「決議は無効ですよ」の裁判の概略です。

以上

第三回口頭弁論のお知らせ

組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会は別ですよ

第三回口頭弁論のお知らせ

決議は無効ですよ(4)

決議は無効ですよ　の第二回口頭弁論は、司法修習生二人出席の下平成２４年１２月２０日に行われました。組合員御一人が傍聴されていました。

建物の区分所有等に関する法律で定められた管理組合の組合費から自治会活動費が違法に支出され、それも十数年も当然のように行われている異常さ、当然と信じて疑わない組合役員のあり方が問われる本事件に学ぶことが多くあるから、立会がされた事だと思います。

次回は、第三回口頭弁論を迎えます。

期日は、平成２５年２月１日午後３時３０分からです。法廷は未定です。

当日、知らされますので、掲示をご覧のうえ傍聴下さい。

宮向団地の競売情報(２)

組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会は別ですよ

競売売却結果

平成２４年１１月２９日にお知らせした競売物件は平成２４年１２月１２日開札され売却価額は３２６万９０００円でした。

お二人が入札され、落札者は法人と発表されています。

法律相談にみる弁護士費用

組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会は別ですよ

法律相談にみる弁護士費用
決議は無効ですよ(３)

昨年まで、「無料法律相談」が行われていました。

無料法律相談とは何か具体的に検討し考えてみましょう。「無料法律相談」のポスターが団地内の階段等掲示板に張り出された内容をみてみます。

相談を受けるのは、組合の顧問弁護士です。昨年も、年間顧問料税込６３万円を組合員８８７戸の組合費(管理費)から支払っています。

相談当日は弁護士に、出張料として数万円別に支払われています。

組合費は「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し」その費用を毎月５０００円支払っているのです。その費用は８８７戸の「総有財産」です。総有財産は、総組合員のために支出します。社会福祉ではないので、一人の組合員の為に使うことは出来ません。ですが、無料法律相談の対象者は、個人(一人)なのです。

ポスターでみる限り、無料で法律相談をする人は、組合員に限定もせず、内容も相続とか個人的な事で、来た人は拒まずの内容です。

何故、組合員８８７戸が負担する組合費から、相談に来た人の個人的な法律相談の「費用」を組合員８８７人が負担するのか素朴な疑問がわきます。

組合員に「おとなりさんの法律相談料」の弁護士料を負担する「法」的理由があるのでしょうか。

常識的に考えればわかります。勿論、ノー　です。いかにも法律相談が組合員の為に行われているように見えますが、この場合の法律相談は「個人的な利益」のため行われているといえます。

「組合員のための支出」とする一部理事の曲がった考えを押し付けられては組合費がいくらあっても足りません。

無料相談の裏は、こんな問題を含んでいるのです。

昨年行われた相談日の１日は一人も相談者はありませんでした。

それでも、組合費から弁護士に「出張費用」は支払われています。

無料法律相談とは、誰のためのものだか　お分かりになったと思います。

それは、利益(お金を貰った人、良い企画と間違ってほめられた人等)を受けた人の為です。間違った一部の理事のパフォーマンスなのです。

法律相談の企画の承認も理事会等の機関決定でなされなければなりません。違法なことが、何故、理事会等で機関決定されるのか不思議ですね。

残念ながら、理事・監事等の役員にはそれらの判断ができない「善管注意義務」違反の責任があるからなのです。

                                                        以上

弁護士費用と裁判について　です。

総会決議無効訴訟と弁護士費用

組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会は別ですよ

法律に違反す.る決議は無効ですよ(2)

「総会決議無効訴訟と弁護士費用」

「違法な決議をし、組合に損害を与え続ける理事」達(被告)の裁判に、弁護士をつけ、費用は８８７戸の管理費から負担する「おかしな・正義に反する」話をします。

宮向住宅管理組合には、顧問弁護士がいて、年間顧問料は６３万円です。勿論、組合員８８７戸が組合費５０００円の中から支払負担をしているわけです。

前回のブログで説明しましたが、組合費は組合員８８７戸の「総有財産」です。

８８７戸全員のお金であるというわけです。

そのお金を使うには組合員の「総意」が必要です。

理事会は、最高意思決定機関である事業等の「決議」の業務執行機関であり、
弁護士料の支払い決定権はありません。

今回の弁護士料の支払いは、どういう手続きで行われたのでしょう。
１０月の理事会で、２０数年間君臨する副理事長が突然に「組合が訴えられたので弁護士をつける(実は弁護士費用を支払う)」と提案があり、原告一人の反対のみ他の理事派全員賛成でで決議され、その後、弁護士と委任契約が結ばれ４１万強の着手金がすでに支払われました。裁判所の出張料の支払いは別途実費となっています。

こうして、実際の「違法な決議を画策した理事、すなわち被告」のため組合費は使われました。

みなさん、この話は、何となく「第31回総会決議がされた状況」と手口が似ていませんか。

なにか、おかしいですよね。

そんな組合運営が常日頃行われています。
「法」と規約によらず何でも理事会で決定すれば不正行為は免罪されると言う横暴さが　
お祭り・餅食い派の　独断専行　管理組合私物化の現状なのです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

 

法律に違反する総会決議

組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会は別ですよ

法律に違反する総会決議は

無効ですよ(１)

総会決議無効確認訴訟とは、「法律に違反する総会決議」、「無効=最初からなかった」という「確認判決」を裁判所に求めるものです。

第３１回総会決議は、「管理組合に自治会を吸収する」「自治会と管理組合の合併・統合」をスローガンに「規約を改訂・追加等」等を手段として、要は「自治会費を徴収せず組合費で賄う」としたものです。

「自治会費を徴収せず組合費で賄う」ことが「法に違反」する決議なのです。言い換えますと、管理組合の総会で「自治会費を徴収せず組合費で賄う」とする決議が法律上出来ないいのです。

総会の組合員の多数決で、決議したことが「何故違法」という疑問が生じると思います。

管理組合は、民法の特別法「建物の区分所有等に関する法律(以下「法」といいます」で、運営を行うよう定められています。何故、この法律が存在するのかというと、団地等は総有・共有・共用等の複雑な権利関係があり、さらに組合員同士のニューサンス(いわゆる共同の利益に反する行為等)の諸問題を解決するために「特別法として」成立の必要があったからなのです。

管理組合の運営に必要な「法」は、どんなことを規定しているのでしょう。「法」は、一棟と団地の場合に分けて全７２条で出来ています。

私たちの管理組合は、団地の規定が適用されます。

適用する条文は第６５条で『（団地建物所有者の団体）一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。』と定められています。

用語の説明ですが、「団地建物所有者の団体」とは「宮向住宅管理組合」のことです。

「団地建物所有者」とは、民法にいう団地の専有部分の所有権を持つ人です。所有者ですから「公示の原則」により、所有権を登記した人です。そして、団地建物所有者となった時、個人の意思に関係なく、組合員となります。勝手に組合から抜けることは法が許しません。組合の脱退は、団地建物所有者で無くなった時のみです。団地建物所有者全員が組合員(家族・占有者は違います。)　となり、「団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うため」管理費をその持ち分に応じて負担します。

管理組合は、全て法で規制されるのでなく、規約事項として「法」は、第３０条で、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定していて、限定内での組合内の自治を認めています。

宮向自治会は、地域住民の親睦・行政の広報紙の配布等の「人の集まりで」目的が、管理組合の「財産管理」と全く異なります。

平成１３年第３１回通常総会時に、「法」に反して、組合員でない「管理組合に自治会を吸収し」、「自治会との合併・統合し」「自治会費を徴収せず組合費で賄う」と違法な決議をした為に、管理組合を被告として裁判所の判決により「総会決議を無効」にしないと、組合員は、何時までも違法な「管理費=組合費=自治会活動費」を負担させられるから行っているのです。

管理組合が被告なのは、間違った事でも「一部の理事たちにより」総会で決議されてしまったため、自主的に総会で無効の決議をしない限り、一旦決められた決議は無効となりません。

自主的に改めて総会を開き決議を無効とすればよいのですが不可能なのです。なぜならば、決議を行った当時の「理事長」は現在も副理事長として２０数年管理組合に君臨しています。

自分の非を認める度量のある人物は多くいません。ゆえに、組合の自浄能力はありません。

「無効」の裁判の判決を得るには、民事訴訟法第２９条に基づき、管理組合を被告にせざるを得ないのです。

「被告」とは、民事訴訟法上の表現です。実際の「被告」は、違法な決議を画策した理事なのです。

続く

次回は、「総会決議無効訴訟と弁護士費用」です。

何故、「違法な決議をし、組合に損害を与え続けている理事」の裁判に、弁護士をつけ、その費用を８８７戸の管理費から、負担する「おかしなはなし」 ぬ***に負い銭 の話です。

団地価格と無効裁判

組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営

管理組合と自治会は別ですよ

無効裁判と競売に見る宮向団地の価格

先に、宮向団地の競売情報をお知らせしました。　競売における価格の査定は、不動産鑑定士が行っています。

同事件の競売価格は、いくらと評価しているのでしよう。

建物価格は３０万円、敷地利用権(区分所有法上の言葉。)　価格は　４５７万円です。

合計４８７万となります。

競売の場合、債権者の換価のため行われるので、その価格は安くなり売却基準価額は３１１万９、０００円となっています。

環境整備なる工事で、修繕積立金が多額に投入されていますが、植え木を植えた、スロープにした、コンクリートを打ちなおした等は、外部の環境整備で、建物等本来の修繕ではありません。環境整備なる土木工事の評価は、一切、建物価格には反映されていません。なお、経済的残存耐用年数は３年としています。

この文は、団地価格を保証するものではありません。

組合員の皆さまが、御自分の財産がいくらかと　知るために参考となればと思います。

自分の財産は自ら守りますが、将来に備えるには、外的な要因である目的外の組合員の違法な出費は避けなければなりません。

管理組合は８８７戸の組合員で財産を管理する「建物の区分所有等に関する法律」

第６５条により、『（団地建物所有者の団体）一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。』として存在するのです。別個の入退会自由な宮向自治会の自治会活動費を負担する義務は、法の『団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理』に反し、目的外の事項であり、いくら総会の多数決で決めても、いや決められない決議なのです。

宮向自治会は、団地建物所有者(組合員)ではありません。また、管理の対象物『土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行う』ではありません。

決議無効訴訟は、それらの無駄を省く、間違った指導者の管理を正す裁判なのです。

ゆえに、法に反し、規約で決められない第３１回決議は無効なのです。

無効とは、最初からなかったという意味です。

以上