乗っ取られた駐車場使用契約(1)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の組合員による組合員のための管理組合運営

ブラック管理組合は当然の事ながら駐車場があり、契約更新は「3年に一度」行われています。
本年度(平成27年)は「契約更新」が行われる年です。
3年前更新が行われた時『不正』が行われました。担当理事及び理事長に権限がないのにおろかな条件が付されました。「居住者名簿」の提出が強制されたのです。
『駐車場使用契約』とは、「管理組合員総員」と「1組合員」の共有地即ち敷地利用権に対して行われる『共有地』の一部を駐車場として用いるための専用使用契約です。駐車場担当の理事が総組合員に委任され『駐車場使用契約』に関する事務を行っているだけです。単なる担当理事であって何も権限はなく単なる事務手続き処理担当理事です。重ねて言いますが『駐車場使用契約』は組合員の共有地の一部を駐車場として1組合員が使用する為使用料を月々支払うと言う1組合員と総組合員の間に結ばれる使用契約です。基本的に組合員しか使用できません。組合員以外の賃借人、親族等から使用料を取ると税法上駐車場は『収益事業』と税務署からみなされ課税対象となります。
駐車場使用契約とは組合員が特別に共有地の一部を独占的に使用する為に外の組合員達に対し還元するため使用料を支払うと言うものです。共有地の権利者は、共有地から発生する収益を受け取る事が出来ます。公平の原則で『駐車場使用者』は『駐車場使用料』を支払わなくてはなりません。3年前『駐車場使用契約』が行われた時不正な条件が課せられました。「『居住者名簿』の提出のない物は契約を不可とする」。と言う法的根拠が全くない物です。ところでこの条件いったい何が不正なのでしょうか。
『居住者名簿』には「生年月日」「勤務先」等個人情報の記載を強制的にさせられます。
既に別のブログにて述べましたがブラック管理組合には「組合員名簿」等ありません。
「管理組合運営」に不要な個人情報の記載された名簿提出を「駐車場契約」の時強制的にさせられました。『居住者名簿』を提出しないと「駐車場使用契約」は認めない。この条件は理事長名で乗っ取られた「にゅーすみやむかい」にて公表されています。駐車場契約担当の理事は何も権限がありません。なのに契約窓口に『未提出者一覧』として部屋番号が列記された紙を貼り出し提示し提出の強制が行われました。これは「脅迫」「強要」に値するのではないでしょうか。そもそも組合員名簿でなく居住者名簿の提出が管理組合に必要ですか。ここに管理組合と自治会の峻別がなき現実があるのです。愚痴爺さんは「居住者名簿」の提出を拒否しました。
「脅迫」「強要」に値する。これがどういう意味か理解できますか。「刑法」第222条及び第223条に反すると言うことなのです。
刑法第222条　（脅迫）
①生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して人を脅迫した者は2年以下の懲役又は30万円以下の罰金に処する。
②親族の生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して人を脅迫した者も前項と同様とする。
刑法第223条　（強要）
①生命、身体、自由、名誉甚しくは財産に対し害を加える旨を告知して脅迫し、又は暴行を用いて、人に義務のないことを行わせ、又は権利の行使を妨害した者は三年以下の懲役に処する。
②親族の生命、身体、自由、名誉または財産に対し磑を加える旨を告知して脅迫し、人に義務のないことを行わせ、又は権利の行使を妨害した者も、前項と同様とする。
③全二項の罪の未遂は罰する。
と言う条文があります。様は法律違反即ち違法行為です。
ブラック管理組合は駐車場契約時に個人情報満載の名簿を提出する事の条件としました。家族の生年月日・勤務場所を管理組合は何に使用するのでしょうか。管理組合の仕事は共有財産の管理です。個人の管理ではありません。
個人情報の開示たるものは組合員の権利です。「駐車場使用契約」を人質に提出の法的根拠がない物を強制しました。こんなことは許されません。さして恐れるべきは、駐車場使用契約の担当理事は「立替検討委員会」の『委員長』の椅子に座っていたひとです。本来『建替え』と言うのは法の塊の様な物です。それなりに知識のない人物でなければ仕事をこなすこと等出来ません。無知な人が主導した委員会は信用できなく総会で廃止を決議されたのは組合員の良識でした。
委員ちようは、理事長に「すりより」尾っぽを振って機嫌を取ろうとしました。当然ながら「すりより」は失敗しました。我田引水を行うような人は信じる事は出来ません。自業自得です。委員会廃止は当然の報いを受けたに過ぎません。この愚痴は別に述べて
あります。
話を戻しましょう。繰り返しますが本年度は『駐車場使用契約』の『更新』の年です。
いい気になって同じような不正行為を行うつもりでしょう。
前回の様に違法な居住者名簿の提出等認める事は出来ません。現在の役員達の監査能力は皆無に等しいものです。そんな役員達の言うことを「ホイホイ」聞いていいのでしょうか。
聞く耳持たなくてもよいのではないでしょうか。「強要」に値する。
「居住者名簿」は管理組合運営に必要なく自治会の分野で提出は不要です。プライバシーを開示することなど必要ありません。プライバシーは自分でしか守れません。組合員自ら守るべきです。駐車場契約時御注意下さい。
2015.5.31

乗っ取られた環境整備(3)乗っ取られた敷地利用権

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

前に「大幅な改修は管理組合の権限外業務である」とお伝えしました。「バリアフリー」と言い訳をし「修繕費用」は「規約を変更」する等悪巧みを行い『環境整備費用』という名の高額な金額が無駄に浪費されてきました。
組合員総員の所有である土地（建物の区分所有などに関する法律では『敷地利用権』と言います）の一部が悪代官一派の独断で悪代官ファミリーであるS氏に勝手に利用されている写真を提示致します。自動車・バイク及び自転車などは使用契約の下と遲の一部を個人が使用するために月々使用料を支払った上で使うことが許されます。
個人が総有財産である共有地を特定の人が使用するためには使用料を支払わなければなりません。
では何故使用料を支払うのでしょうか。
個人が組合員の総有財産である共有地を特定の人が使用するときは、『使用料』を支払わなければなりません。他の組合員に使用収益を還元する為契約金額を支払わなければ不公平です。組合員全員の総有財産だからと言って好き勝手に使えるわけではありません。
理事長・副理事長・会計その他役員達に『役員だから』といって組合員の総有財産を好き勝手に使用すること及び特定の人にのみ専用的に使用させる権限等ありません。
言い換えれば組合員の総有財産の処分権は役員のみ与えられているのではないことを散々ブログの中で私は愚痴っています。この写真を見てください。『役員達の独断』と言う『わがままな行為』の下、特定の人に使用させています。これは明らかに不法行為です。悪代官一派がファミリーのsに使用させると言う不法を行っている証です。『バリアフリー』の名を借りれば不法に総有財産を占拠することが許されるのでしょうか。「好き勝手に総有財産を処分する」事等絶対に許されることではありません。
バリアフリーが正義だと単純に勝手に財産の処分が許されるのか、それこそ管理組合の管理業務の本質です。理事会で十分検討し議案説明書を詳細に添附の上、総会で議決すべき問題がふくまれているのです。バリアフリーとか子供とかを担保にして提案されたからと言って何でも安易に決定してはなりません。組合員にとっておきな割合をとめる敷地利用権処分なのですから慎重に判断すべきなのです。
2015.5.25

乗っ取られた弁護士(2)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

ブラック管理組合にはいつの間にか経理上「顧問弁護士」である人物がいます。「経理上」というのは機関的(理事会又総会の意味)に承認されていないのに年間６０万円もの顧問料の支払いがあるのです。組合の顧問とは組合員のための仕事(組合員総員のためなにをしているか不明)はなになのか全く不明で月５万円の報酬はちよつと法外でしょう。誰が契約したのでしょうか。
管理組合の「顧問弁護士」なので「顧問料」は組合員総員が法律的な利益を得るために組合員総員の管理費から支払われています。「管理費」というのは組合員の総有財産です。支出については総会の議決が必要です。しかし昨年「総会議案書」では明確に「管理業務経費の中に弁護士顧問料」として議題には上げられていません。
こずるく管理費の支出一覧の備考欄に小さく「弁護士費用」と書かれているだけです。議題として提示されず目に付かないように備考欄にメモっているだけでした。これでは議題ということはできません。単なる誤魔化しに過ぎません。総会の直後年間顧問料60万円が機関決定を得ずに弁護士に振込み支払われています。
弁護士との契約は法律的に「委任契約」となります。契約の当事者は、「組合と自治会を合併し組合員を騙した元副理事長で現在も外部組合員であるＫ氏の娘婿であるＳ弁護士と組合員全員の筈ですが契約書が工事されていませんので詳細不明です。「権利能力なき社団」であるブラック管理組合は、理事の代表である理事長名で契約ができますおそらく理事長名で契約しているのでしょう。契約書の内容は開示されていませんから解りません弁護士は法律のプロですから契約書が作成されていないと動かないと思います。動いているところを見ると勝手に理事長名で委任契約が結ばれていることと思います。理事会等で契約の検討を承認しないと実質的な「顧問契約」の内容が不明となりどのような内容の契約がされたのかわかりません。理事長（実は惡代官）の好き勝手に内容も顧問料も決められた上で契約されてしまった可能性もあるのです。「契約金」は組合員の総有財産である管理費から支出されています。総有財産から支出された契約ならば組合員総員のために弁護士がどのような業務を行ったのかを報告する義務があるはずです。しかし何一つ組合員に報告はありません。顧問弁護士が何を行ったか一切不明で解りません。弁護士との接触も実際は悪代官一人で行っているようです。まるで悪代官個人の顧問弁護士のようです。
弁護士から送られているという役員の勉強資料「理事会のはなし(正確に名称ではないが同種の題がついている役員の教育資料)」も配布されず公開されず廃毀されているようです。役員に正しい組合運営の知識を入れることを惡代官が嫌がっているようです。弁護士からの知識の吸収は独り占めすることが私物化する組合運営のコツのようです。組合の弁護士として契約したのならば組合員総員の利益に使われるべきですが悪代官一人の為の顧問弁護士契約のように見えます。
他の役員達は無知なのでしょうか何も異論を唱えることができません。　　　2015.5.24

乗っ取られた弁護士(1)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

ブラック管理組合にはいつの間にか経理上「顧問弁護士」たる人物がいます。「経理上」というのは機関的に承認されていないのに年間６０万円もの顧問料の支払いがあるのです。顧問料としては仕事の内容(組合員総員のためなにをしているか不明)からして月５万円は法外でしょう。誰が契約したのでしょうか。
管理組合の「顧問弁護士」なので「顧問料」は組合員総員が法律的な利益を得るために組合員総員の管理費から支払われています。「管理費」というのは組合員の総有財産です。支出については総会の議決が必要です。しかし昨年「総会議案書」では明確に「管理業務経費」として議題には上げられていません。こずるく管理費の支出一覧の備考欄に小さく「弁護士費用」と書かれているだけです。議題として提示されず目に付かないように備考欄にメモっているだけでした。これでは議題ということはできません。単なる誤魔化しに過ぎません。
弁護士との契約は法律的に「委任契約」となります。契約の当事者は、組合と自治会の合併と組合員をだました旧副理事長で現在も外部組合員であるＫ氏の娘婿であるＳ弁護士と組合員全員です。「権利能力なき社団」であるブラック管理組合は、理事の代表である理事長名で契約ができます。契約書の内容は開示されていません。理事会などで契約の検討を承認しないと実質的な「顧問契約」の内容が不明となりどのような内容の契約がされたのかわかりません。理事長（実は惡代官）の好きに内容も顧問料も勝手に決められ契約された可能性があるのです。「契約金」は組合員の総有財産である管理費から支出されています。総有財産から支出された契約ならば組合員総員のために弁護士がどのような業務を行ったのかを報告する義務があるはずです。しかし何一つ組合員に報告はありません。顧問弁護士がなにをしているか一切不明なのです。弁護士との接触も実際は悪代官一人で行っているようです。まるで悪代官個人の顧問弁護士のようです。
弁護士から送られているという役員の勉強資料「組合ニュース」も配布されず全く公開されず廃毀されているようです。役員に正しい組合運営の知識を入れることを惡代官が嫌がっているようです。弁護士からの知識の吸収は独り占めすることが私物化する組合運営のコツのようです。組合の弁護士として契約したのならば組合員総員の利益に使われるべきですが悪代官一人の為の顧問弁護士契約のように見えます。
他の役員達は無知なのでしょうか何も異論を唱えることができません。　　　2015.5.22

乗っ取られた理事会(１)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

現在理事会までも惡代官に乗っ取られています。
さて、ブラック管理組合の理事会は実際にどんな運営を行っているのでしょう。
「理事会」は最大１７名の理事達が集まって開く合議制による会議です。
開催は月に一度のようです。
議題は理事にあらんじめ議題検討内容を知らせ予備知識を出席者に知らしめるのが公平適切な方法ですが事前に理事会の審議事項即ち議題及び議案説明書が配布されることはありません。ちなみに総会の議案書は１週間前に組合員に配布されなければならないと規約で定められています。緊急動議は総会を混乱させるので禁じられています。総会は事前に配布された議題以外の事項は議題として取り上げないのは
不意打ちの議題で参加組合員に不利にならないとする民主主義の大原則なのです。
要するに理事会議題は当日参加して見なければ判らなく不意打ちが予想される秘民主主義の方法がとられています。これも深い意味があるのです。
具体的にどう運営されているのでしょう。
着席順に理事が報告を行います。理事同士が報告しあうのです。組合意に報告するのではなく理事同士が報告しあうのです。この際、事前に文書で報告内容が配布されることはありません。
規約からみると理事会運営とは、総会で決議された議題の事業または管理業務を業務する打ち合わせのはずですがそんなことは行われていません。
理事会の本来の業務は月一回の攤く会合は管理組合の運営業務に関して総会決定事項の実務次年度総会の議案発議等を合議制にて行うことなのです。
お祭りの時焼きそば・もちを配り長老気分を満足させる、お祭り運営の検討などは自治会の業務の検討は権限外です。
理事長・副理事長・会計も特別に権限等有していません。１理事にしかすぎません。「理事会決定」とは「理事の合議で決定されたもの」です。
監事も理事会に出席する権利はあります。しかし発言権はありません。特に発言を求められた場合の発言と理事会の監視をする役目はあります。即ち出鱈目な審議内容であるときは議事を停止する等審判官の役割があります。理事長は、理事会にて司会・進行を行なわなければなりませんが独裁的な管理業務の決定権限等は与えられていません。
「理事長」は理事の多数決にて選任されます。その役目は、法の規定である「任意訴訟の担当即ち権利能力なき社団としての原告・被告となる事、外部への発注時便宜上名義人なる事（本来は８８７組合員全員が契約当事者となります。)」だけです。形式的名義人で組合員の代理人ではありません。一理事として組合員から管理業務(総会で決定された事業等)を行うために委任されただけなのです。
:権利能力なき社団とは法人でない為、区分所有権を登記するとき８８７組合員の共有で登記されることは費用が多くなり実務上不便であることを証明されています。
合理的名解決策は組合を法人化させることです。法人化は実務上なんら不便はなく、管理組合も法律で「管理組合法人」となることが法律で認められています。現在の組合と比較して特に不便になることはなくむしろ各種権限等は変わりありません。強いて結えば現在のブラックな運営は阻止できるでしよう。
理事会の実際の運営の話に戻ります。理事の「報告」が順番に行われます。無知で無能な理事達は自治会活動を得意になって発言しています。その意識の底は、管理組合と自治会の峻別など皆無に等しいものです。本来議題は文書にて理事全員に配布されなければなりません。しかし理事から議題を文書で配布することはありません。文書を作成する能力・努力がまるでないのです。たまに受け取ることはあっても「議題説明などの内容に乏しいもの」です。使い物にならないと言っても過言ではありません。書く手間を惜しんでいるのか、書く能力がないのかは解りません。総会決議された事項の運営が必要ですがそのような議題は全くありません。「乗っ取られた委員会」(１)に理事会運営の出鱈目が象徴されています。
理事会の中で行われるのは「報告事項」の名を借りた理事の自慢・手柄話ばかり。運営に関する提案事項等皆無に等しいものです。
時に惡代官が口頭で議案を提案することがあります。しかし、事前に資料は配布されていない為多数の理事は、不意打ちの議案提案に議案の内容理解ができなく戸惑っていると惡代官はいいます。三役一任と。惡代官がお前らに理解できないので俺がやると、相撲でもないのに規約にない役職らしき三役が突然出てきます。
三役一任とは、惡代官に一任との意です。多くの場合特に総会の議題は惡代官の提案で工事事業の原案はJSが作成したものと思われます。そうして惡代官が独断で重大な理事会事項が決議されているのです。
理事会で惡代官はよく言います。理事会検討事項は外部に漏らすなと。この発言にはいみがあります。通常、組合員のプライバシーに関することは理事会外部秘ですが、理事会は組合員の委任で理事を務めているので全ての事項が外部秘ではありません。やみくもの部外秘は組合員に対しての裏切りです。理事会議事録は規約で定められていますから組合員に閲覧権があります理事会の内容が外部秘は不当です。
理事会審儀事項の内容がわかると惡代官に何か不都合な事でもおきるからでしょうか。それとも、出鱈目な審儀内容が組合員に知られては困るのでしょうか。
１昨年、乗っ取られた「ニュースみやむかい」紙上で理事会観覧禁止が理事長名で発表されましたが理事会での機関決定がない違法なものでした。あらゆる面で独断的なことを好き勝手に行っているのです。
何でも乗っ取られているブラック管理組合でした。
普通の精神の組合員は公式な　乗っ取られた「ニュースみやむかい」紙上で発表されると正式なものと錯覚します。それが悪代官一派の常套手段なのです。
愚痴爺さんみたいな僻みぽい人は騙されません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2015.5.21　

乗っ取られた委員会(２)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員による組合員のための管理組合

乗っ取られた委員会(１)に対して「総会で決定したことに間違いはない」と批判を受けました。問題はこの考えにあります。乗っ取られた委員会(１)で管理人が 批判しているのは、総会で決定したこととは、「塗装委員会を設置する」との事業計画を組合員の多数により決議したことの事実ではありません。総会決定は、「団地の各棟の経年寿命で痛んだ建物の外部を修繕するために行う「外部塗装」(修繕・塗装を行う事)に対して組合員の中の有識者から具体的に調査・検討を行う委員会を設置したいとする総会という機関決議なのです。
委員会を単に設置するだけが総会決議されたのです。総会決議においては、「「構成メンバー」「費用及び外注業者の選定方法」「その他」は決定していません。それらのその担当者」「委員会の設置方法」等の細部についての検討は、規約により「理事会」という機関で決議することなのです。
惡代官は、「理事会」で決議を行わず委員会の委員募集を自分勝手に決めてポスターを掲示したのです。理事会審議という機関決定の正規の手続き行わず、勝手に行ったとブログは批判・非難しているのです。民主主義は、手続きの手順が大切なのです。我田引水的な法の手続きを無視した行爲は不法です。手続きが理事会で検討・決議するという手順を無視しているといっているのです。自治会会費の集金は担当者が大変だからといって自治会費の徴収は行わず組合費で賄う。「横着」としか言い様がありません。この横着な行為こそが不法なのです。自治会の幹部は寄付はせずと申し合わせ、つらい仕事は行わず、金も出さず口先だけの無責任さ、自治会費の集金は下の者にさせるという卑劣な行為が不法であると非難しているのです。自治会幹部及び役員は自ら集金業務を行わいません。幹部・役員は自治会費集金担当者達の非難をかわす為に自治会費を組合費で賄うという保身行為を思いつきました。仕事はしたくないが名誉は欲しい自己中心的な人達です。名誉を得ようとするためにな卑劣な行為を思いつき行動に移していきます。委員会の設置も理事会の機関決定等の手続きをふまず勝手気ままに自己に都合のよいことを行っているだけなのです。特定の業者に大金の工事を発注する単なるセレモニーに利用されている可能性が高いのです。組合員で構成する委員会を作り民主的に検討したとのパフォーマンスで無駄遣いの言い訳を事前にしているとしか理解できません。
そんな内容の検討委員会の委員をお先棒担ぎ便乗した無知な理事を非難しているのです。
無知な理事は、理事会の役目も全く理解されていないようです。
塗装修繕のいち早い仕事をしたと組合員に口先だけ自慢しているのでしょうか。手が付けられないほど無知・無能な人です。理解をしていただくためにきつい言葉で解説しました。諸事、ご賢察・ご理解ください。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015.5.

乗っ取られた委員会(１)

管理組合と自治会は別ですよ
組合員の、組合員による、管理組合運営

ブラック管理組合の規約に専門委員会の規定があります。以下の通りです。
[専門委員会の設置]
第４９条　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、
特定の課題を調査又は検討させることができる。
（２）専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。
補足・専門委員会の設置は、通常では組合員の総意により総意で決定される。
第４９条１項　により総会の発議(議案の提出の意)し、総会議決後は、規約にある通り、理事会　が設置し特定の課題を調査又は検討させることができる。

ところが、一昨年の秋頃、突然「塗装委員会　委員募集」の掲示板が貼り出されました。
事前に理事会で内容・担当等委細は決議されていません。
文書を勝手に作成して張り出したのは「悪代官」です。
総会で決定したのは、塗装委員会　設置するのみ決議です。
役員の中の誰が担当するのか詳細な内容は貼り出された時には決定していません。
総会で決定したからと「理事会」の存在を無視した自分勝手な行動でした。
その時から現在まで役員達は一切異議を申すことなく塗装委員会は動いています。一部の無知な理事は「悪代官の不法なやり方」に同意した如く個人的に電話等で「委員の募集」を勧誘する者まで現れる始末です。無知で規約も知らないひどい者です。
悪代官はこのような手口を使い役員達は無責任にも黙認。その結果委員会まで「悪代官一派」に乗っ取られてしまいました。
特定の業者のみに仕事が発注されないよう組合員は注意する必要があります。専門委員会には特定の業者に発注する権限はありません。『調査又は検討した結果を理事会に具申する』だけです。
以前「建替え検討委員会」があった時、委員会の人達は独自に掲示の紙を作成し張り出し、何事も委員会の手柄といわんばかり誇示していました。「委員会は理事会に検討した結果を具申するのみ」である事を無視した過去がありました。困ったものです。何時までこのような事が続くのでしょうか。勉強不足も甚だしい限りです。
　　　　　　　　　　　　　　　2015.5.19