組合員の、組合員による、組合員のための管理組合運営
管理組合と自治会は別ですよ
規約についてご以下のような、法と違う点の指摘がありました。１ 規約全体についての構成がおかしいです。
『団地』とは、「棟」単位の集まりです。
しかし、規約を見ると、条文は単棟型で出来ています。
基本単位である「棟総会」の規定がないのはおかしいですね。
2 あいまいな規定が多いですね。
(2-1) 「団地コミュニティーの創造と地域活動への参画。」とはなんですか。
平成１３年第３１期通常総会で第１条に追加されています。
「自治会費を徴収せず管理費で賄う」とし自治会のお祭り費用を管理組合から
自治会費が全額不正に支出がされています。自治会は地域コミュニティー
だから正当な支出だと根拠づけている言い訳なのですか。
(2-2) 組合員とは「団地建物所有者」のはずですが非組合員でも
「役員」になれるのですか。
区分所有等に関する法律「法」で、管理組合は「区分所有者は、全員で、建物並びに
その敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し」とあります。
ア 配偶者若しくは一親等の親族から役員になれるのですか。
配偶者も一親等の親族も「組合員」ではありませなが、非組合員に役員を任せて
組合員の権利を守る保証があるのですか。
イ 占有者でも何故役員になれるのですか。
占有役員を任せて者は、「法」第４６条２項は「義務」だけ負うと規定されていますが、
義務だけ負う占有者に役員を任せて、組合員の権利を守る保証があるのですか。
ウ 組合員以外に法律行為・事務を任せられるのですか。
占有者でにも 「組合員の委任を受け」れば役員
になれるのですか。 3 規約作成者は「委任」「代理」の意味もお分かりになっていないようですね。
おかしな(法と異なる)条文がありましたらご連絡ください。
宮向団地の管理規約、正式名称「宮向住宅管理組合」の規約は以下の通りです。
宮向住宅管理組合規約
第１章 総 則
〔名 称〕
第１条 本組合は、宮向住宅管理組合〔以下「組合」という。〕と称する。
〔目 的〕
第２条 組合は、宮向団地〔以下「団地」と称す。〕内の土地、付属設備及び専有部分のある建物を管理すると共にそれらの使用に伴う組合員の共同の利益の維持増進をはかり、各号を推進することを目的とする。
〔２〕団地内の環境整備。
〔３〕団地コミュニティーの創造と地域活動への参画。
〔事務所〕
第３条 組合の事務所は、団地内におく。
〔構 成〕
第４条 組合は、団地内の住宅(以下「住宅」という)の所有者全員を組合員として構成する。
〔規 約〕
第５条 この規約は、「建物の区分所有等に関する法律」〔昭和３７年法律第６９号。以下「法」という〕第６５条に定める「規約」とする。
（２）この規約は、組合員の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。
第２章 対象物件の範囲等
〔対象物件の範囲〕
第６条 この規約の対象となる物件の範囲は、土地、建物及び付属設備〔以下「対象物件」という〕とする。
〔専有部分の範囲〕
第７条 対象物件のうち、区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住宅とする。
（２）前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
〔一〕天井，床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とする。
〔二〕玄関扉は、錠を専有部分とする。
（３）第１項又は前項の専有部分の専有に共される設備のうち棟の共有部分内
にある部分以外のものは、専有部分とする。
〔共有部分の範囲〕
第８条 対象物件のうち共有部分の範囲は以下のとおりとする。
〔一〕建物の敷地及び団地内道路〔以下「共有地」という〕
〔二〕管理事務所、集会所及び駐車場並びに、これらに付属する設備〔以下「共同設備」という〕
〔三〕外灯、案内板、遊戯施設、棚、擁壁、ゴミ置場、その他の屋外構築物
〔四〕共有地上の植樹、芝生その他の植栽物
〔五〕高架水槽，受水槽、ポンプ室及びこれらに付属する設備
〔六〕共同水栓及びその給水配管
〔七〕汚水本管，雨水排水管及び排水溝並びに溜桝
〔八〕屋外ガス設備一式
〔九〕屋外電気設備一式
（２）前項に定めるもののほか、次の各号に掲げる一部組合員の共有に属する共有物は組合管理共有物とする。
〔一〕建物の躯体部分、屋根及び外周壁並びに屋上雨水排水縦管、屋外汚水枝管及び集合アンテナ並びに建物内部屋内の配電、給水及び給ガス枝管設備
〔二〕建物の階段室、メーターボックス、各戸バルコニー、玄関扉、並びに建物内部の給水及び給ガス縦管設備
〔三〕建物内部の汚水排水縦管設備
〔四〕集合郵便箱
〔管理対象物〕
第９条 対象物件のうち、組合が管理する対象物〔以下「管理対象物」という〕は土地、付属設備及び共有部分とする。
〔専用使用権〕
第１０条 組合員は、バルコニー、玄関扉、部屋内の配線、給水及びガス枝管について専用使用権を有することを承認する。この場合、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３章 組合の業務
〔組合の業務〕
第１１条 組合は、第２条に掲げる組合の目的を達成するため、次の各号に掲げる業務を行うものとする。
〔一〕管理対象物の、保安、保全、保守、清掃、消毒及びゴミ処理。
〔二〕管理対象物の修繕。
〔三〕長期修繕計画の作成又は変更に関する業務。
〔四〕設計図書の管理
〔五〕修繕等の履歴情報及び管理等
〔六〕管理対象物に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
〔七〕組合員が管理する専用使用部分について組合が行うことが適当であると認められる管理行為
〔八〕管理対象物の変更及び運営
〔九〕修繕積立金等の運用
〔十〕官公署、町内会等との渉外業務
〔十一〕風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
〔十二〕防災に関する業務
〔十三〕広報及び連絡業務
〔十四〕その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
〔組合業務の委託等〕
第１２条 組合業務は、総会の決議により、これをマンション管理業者〔適正化法第２条第八号の「マンション管理業者」をいう〕等第三者に委託し、又は請け負わせて執行することができる。
第４章 組合員
〔組合員の資格〕
第１３条 組合員の資格は、住宅の所有者となったときに取得し、住宅の所有者でなくなったときに喪失する。
（２）賃借人等、組合員から委任を受け、その委任状を組合に提出し認められた者は、代理人として組合員と同等の権利義務を負う。この場合、組合員から委任解除の届出があった時点で、代理者としての資格を喪失する
〔届出義務〕
第１４条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を理事会の定める書面により組合に届出なければならない。
第５章 組合費等
〔組合費〕
第１５条 組合員は、次の各号に掲げる費用に充てるため、第５４条に定めるところにより、組合費を組合に納入しなければならない。
〔一〕公租公課
〔二〕共用設備の保守維持費及び運転費
〔三〕備品費、通信費その他事務費
〔四〕管理対象物に係る火災保険料その他の損害保険料
〔五〕経常的な補修費
(六) 清掃費、園芸費、消毒費及びゴミ処理費
（七）委託業務費
（八）組合の運営に要する費用
〔九〕その他土地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
（２） 組合費の負担割合は、各組合員が所有する住宅の戸数の比による。
〔修繕積立金〕
第１６条 組合員は、組合員全員の共有に属する管理対象物の計画的な修繕等に要する費用に充てるため第５４条に定めるところにより、修繕積立金を組合に納入しなければならない。
（２） 修繕積立金の負担割合は、各組合員が所有する住宅の戸数比による。
（３） 修繕積立金は、組合員全員の共有に属する管理対象物の次の各号に掲げる場合に限って取り崩すことができる。
〔一〕一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
〔二〕不測の事故その他特別の理由により必要となる多額の修理
〔三〕管理対象物の変更
〔四〕その他管理対象物の管理に関し、組合員全体の利益のために特別に必要となる修理
（４） 組合は、前項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
(区分経理)
第１７条 組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理しなければならない。
〔一〕 組合費
〔二〕 修繕積立金
〔承継人に対する債権の行使〕
第１８条 組合が組合費、修繕積立金〔以下｢組合費等｣という〕について有する債権は、組合員の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。
第６章 管理対象物の使用等
〔管理対象物の使用〕
第１９条 組合員は、管理対象物をその通常の用途に従って使用しなければならない。
（２）組合員は、その所有する住宅と分離して管理対象物の持分を処分することができない。
（３）組合員は、管理対象物の使用に関して、組合員の共同の利益に反する行為をしてはならない。
（４）前項の規定は、組合員以外の住宅の占有者〔以下｢占有者｣という〕に準用する。
〔駐車場等の使用〕
第２０条 駐車場及び集会所等の使用に関する事項については、別に細則で定める。
〔住宅等の模様替え及び修繕等に関する協定〕
第２１条 住宅及び管理対象物の模様替え及び修繕等に関し組合員及び占有者が守るべき事項については、別に｢住宅等の模様替え及び修繕等に関する協定｣で定める。
〔共同生活の秩序維持に関する協定〕
第２２条 住宅及び管理対象物の管理又は使用に関し組合員及び占有者が守るべき事項については、別に｢共同生活の秩序維持に関する協定｣で定める。
第７章 役員
〔役員〕
第２３条 組合には、理事長１名、副理事長２名以内、理事１４名以内及び監事２名以内〔以下｢役員｣という〕を置く。
〔役員の選任〕
第２４条 役員は、団地に現に居住する組合員又はその組合員と同居する配偶者若しくは成人である一親等の親族の中から、総会の決議により選任する。
（２）賃借人であっても、組合員の委任を受け、組合員が全責任を負う旨の書面を組合に提出した場合は役員になれる。但し、理事長、副理事長、会計担当理事にはなれない。
（３）理事長、副理事長は、役員の互選により選任する。
〔役員の忠実義務〕
第２５条 役員は、法令並びに規約及び総会の決議を遵守し、組合のために忠実にその職務を遂行する義務を負う。
〔役員の任期〕
第２６条 役員の任期は、通常総会の翌日から次の通常総会の日までとし、再任を妨げない。
（２）役員の欠員により新たに選任された役員の任期は、前任者の残任期間とする。
（３）役員は、任期満了の後においても、新たな役員が選任されるまでの間，引続きその職務を行うものとする。
（４）役員が前条第１項の役員となる資格を喪失した場合においては、その役員はその地位を失う。
〔役員の報酬〕
第２７条 役員は、総会の議決を得たときは、組合からその職務に対する報酬を受けることができる。
〔理事長〕
第２８条 理事長は、組合を代表し，総会及び理事会の決議に基づいて組合業務を執行する。
（２）理事長は、法第６５条に定める「管理者」とする。
（３）理事長は、通常総会において、前会計年度における組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
（４）理事長は、管理対象物に関し組合が締結した火災保険その他の損害保険の契約に基づく保険金並びに管理対象物について生じた損害賠償金及び不当利得の返還金の請求及び受領について、組合員を代理する。
（５）理事長は、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
〔副理事長〕
第２９条 副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。
〔理事〕
第３０条 理事は、理事会の定めるところに従い、組合の業務を担当する。
〔監事〕
第３１条 監事は、組合の財産の状況及び組合の業務の執行状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
（２）監事は、組合の財産状況及び組合の業務の執行状況について不正があると認めたときは、臨時総会を招集することができる。この場合の召集の手続きは、第３７条の規定を準用する。
（３）監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
〔役員の兼務禁止〕
第３２条 監事は、理事長、副理事長、理事又は組合の使用人と兼ことができない。
〔役員の自己契約の制限〕
第３３条 役員は、総会の承認を得た場合を除き組合と契約することができない。
〔役員の責任〕
第３４条 役員がその任務に背き組合に損害を与えたときは、その役員は、組合に対し損害賠償の責を負う。
第８章 総会
〔総会〕
第３５条 総会は、組合員全員で組織する。
（２）総会は、法第６５条に定める「集会」とする。
（３）総会の種類は、通常総会及び臨時総会とする。
（４）通常総会は、毎年１回開催する。
（５）臨時総会は、必要ある場合に開催する。
〔総会の招集〕
第３６条 総会の招集は、理事長が行う。
〔召集の手続〕
第３７条 総会の招集の通知は、会日より少なくとも１週間前に、総会の日時、場所、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して組合員に発しなければならない。
（２）住戸が数人の共有に属するときは、前項の通知は第４０条第３項の規定により届けられた者に対して行う。
（３）第１項の通知は、組合員があらかじめ通知を受ける場所を届出たときはその場所に、この届出がないときは、組合員の住所が所在する場所にあてて行う。
（４）会議の目的たる事項が、占有者の関係する場合（組合費の変更等占有者が直接の利害関係を有しない場合を除く）には、理事長は、第１項の通知を発した後遅滞なく、総会の日時、場所及び会議の目的たる事項を所定の掲示場所に掲示しなければならない。
〔組合員の総会招集請求権等〕
第３８条 組合員の５分の１以上で決議権の５分の１以上を有する者は、理事長に対し、会議の目的たる事項を記載した書面により総会の招集を請求することができる。
（２）理事長は、前項の請求がなされた場合は、請求の日から２週間以内に、その請求の日から４週間以内の日を会日とする召集の通知を発しなければならない。
（３）理事長が前項の期日までに通知を発しなかったときは、総会の招集を請求した組合員は総会を招集することができる。
（４）前条の規定は、前２項の場合に準用する。
〔出席資格〕
第３９条 組合員の他、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。
（２）組合員の承諾を得て占有する占有者は、会議の目的たる事項につき利害 関係を有する場合〔組合費の変更等占有者が直接の利害関係を有しない場合を除く〕には、総会に出席して意見を述べることが出来る。この場合において、総会に出席して意見を述べようとするときは、あらかじめ理事長にその旨を通知しなければならない。
総会の成立条項がない。通常は組合員の1/2で成立する。
〔決議権〕
第４０条 組合員は、その所有する住戸１戸につき１個の決議権を有す。
（２）住宅が数人の共有に属するときは、第３８条第１項及び第４３条第１項の場合においては、合わせて１人の組合員とみなす。
（３）住宅が数人の共有に属するときは、当事者間で決議権を行使する者一人を定め、書面により届出なければならない。
（４）決議権は、書面又は代理人によって行使することができる。
〔議長〕
第４１条 総会の議長は、理事長が務める。
〔決議事項〕
第４２条 次の各号に掲げる事項は、総会の決議を得なければならない。
〔一〕規約〔規約に基づき定めた協定を含む。以下同じ〕の変更又は廃止。
〔二〕細則の制定又は廃止。
〔三〕組合の法人格の取得。
〔四〕管理対象物の変更。
〔五〕長期修繕計画の作成又は変更。
〔六〕第９条に定める管理の実施。
〔七〕第１６条第３項の実施及び第１６条第４項のための修繕積立金の取崩し。
〔八〕役員の選任又は解任。
〔九〕役員の報酬の決定又は変更。
〔十〕組合費等の金額の決定又は変更。
〔十一〕組合の収支予算及び事業計画の決定又は変更。
〔十二〕組合の収支決算及び事業報告。
〔十三〕組合の運営又は業務執行にかかる重要な方針の決定又は変更。
〔十四〕組合管理部分に関する管理委託契約の締結。
〔十五〕その他組合員の共同の利益にかかる重要な事項。
〔総会の議事〕
第４３条 総会の議事は、次の各号に掲げる場合は組合員及び議決権の各４分の３の多数により、その他の場合は組合員及び議決権の各過半数によりこれを決する。
〔一〕規約の変更又は廃止。
〔二〕組合の法人格の取得。
〔三〕管理対象物の変更〔その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く〕
（２）前項の場合において、規約の変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすとき、若しくは管理対象物の管理、変更が一部の組合員が所有する住宅の使用に特別の影響を及ぼすときは、その組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は、正当な理由が無ければこれを拒否してはならない。
〔３〕総会においては、第３７条第１項（第３２条第２項及び第３９条第４項の規定により準用する場合を含む）の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ決議することができる。
〔書面による決議〕
第４４条 規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、書面による決議をすることができる。
（２）規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなす。
（３）規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。
（４）第６２条の規定は、前３項の書面に準用する。
（５）総会に関する規定は、書面による決議について準用する。
〔議事録〕
第４５条 議長は、総会の議事について議事録を作成しなければならない。
（２）議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長の他総会に出席した組合員の2人がこれに署名押印しなければならない。
（３）第６２条の規定は、前項の議事録に準用する。
第９章 理事会
〔理事会〕
第４６条 総会の決議及び規約等に基づき管理対象物の管理又は使用に関する軽易な事項を決定し、処理するために理事会を置く。
（２）理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
〔一〕収支決算案予算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
〔二〕規約及び協定の変更に関する案
〔三〕細則の制定又は変更に関する案
〔四〕長期修繕計画の作成又は変更に関する案
〔五〕その他の総会提出議案
〔六〕組合費等の滞納者に対する訴訟等の法的措置
〔七〕「住宅等模様替え及び修繕等に関する協定」及び「共同生活の秩序維持に関する協定」に定める承認又は不承認
〔八〕第５９条に定める勧告又は指示等
〔九〕総会から付託された事項
（３）理事会は、理事長、副理事長及び理事〔以下「理事等」という〕で組織する。
（４）理事会の議長は、理事長が務める。
〔理事会の招集〕
第４７条 理事会は、必要の都度理事長が招集する。
（２）副理事長又は理事が、副理事長及び理事の３分の１以上の同意を得て理事会の招集を請求した場合においては、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
〔３〕理事長は、理事会を招集する場合には監事に通知しなければならない。
〔理事会の会議及び議事〕
第４８条 理事会の会議は、理事等の過半数が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事等の３分の２以上の多数で決する。
（２）理事会の議事については、議事録を作成しなければならない。
（３）理事会の議事録は、理事長が組合の事務所において保管し、組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。
[専門委員会の設置]
第４９条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
（２）専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。
第１０章 会計
〔会計年度〕
第５０条 会計年度は、毎年４月１日から翌年３月３１日までとする。
〔経費〕
第５１条 組合の経費は、組合費その他の収入をもってこれに充てる。
〔収支予算の作成及び変更〕
第５２条 理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。
（２）収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。
〔収支決算報告〕
第５３条 理事長は、前会計年度の収支決算報告案を監事の監査を得て通常総 会に報告し、その承認を得なければならない。
〔組合費等の納入〕
第５４条 組合費等は、原則毎月払いとし、その納入期限は、当月の末日までとする。但し理事会の決議で２ヶ月を限度とすることができる。
（２）第５５条第２項の規定に基づき組合費等を臨時に徴収する場合の納入期限は、総会で決める。
（３）組合費等の納入方法は、原則銀行又は郵便局の口座引き落としとする。
（４）組合員が第１項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、組合は、別に定める「組合費等催促に関する細則」を準用する。
（５）組合員は、組合員の資格を失った場合において、既に納入した組合費等の払い戻しを請求することはできない。
〔組合費等の過不足〕
第５５条 収支決算の結果、組合費等にその余剰を生じた場合、その余剰は翌年度におけるそれぞれの費用に充当する。
（２）組合費等に不足を生じる場合は、総会の決議により、組合費等を臨時に徴収することができる。この場合において、組合費等の負担割合については、第１５条第２項、第１６条第２項に定めるところによる。
〔使用料の使途〕
第５６条 管理対象物の使用料は、これらの管理に要する費用に充てるほか、第１６条第１項に規定する修繕積立金に充当する。
〔帳簿等の保管〕
第５７条 理事長は、次の各号に掲げる帳簿等を組合の事務所において保管し、組合員又は利害関係者の理由を付した書面による請求があったときは、これを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
〔一〕会計帳簿
〔二〕備品台帳
〔三〕管理対象物に関する図書
〔四〕組合員名簿
〔五〕その他、組合業務に必要な帳簿
（２）理事長は、「個人情報の保護に関する法律」を守らなければならない。
第１１章 建替え
〔建替え〕
第５８条 建替え決議及びその手続きについては、法第６９条又は第７０条を適用する。
（２）建替えのための調査及び費用並びに組合消滅時の財産の清算方法については、総会において、組合員及び決議権の各４分の３以上の多数により、これを決する。
第１２章 雑則
〔理事長の勧告及び指示等〕
第５９条 組合員若しくは其の同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくは其の同居人〔以下「組合員」という〕が、法令若しくは規約等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその組合員等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
（２）組合員は、その同居人又はその所有する専用部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。
（３）組合員等がこの規約等に違反したとき、又は組合員等若しくは組合員等以外の第三者が土地、団地共用部分及び付属設備において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
〔一〕行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
〔二〕土地、団地共有部分及び付属設備について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、組合員のために、訴訟の原告又は被告になる事、その他法的措置をとること
（４）前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる
（５）前項に基づき請求した収納金は、第１５条に定める費用に充当する
（６）理事長は、第３項の規定に基づき、組合員のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、組合員にその旨を通知しなければならない。この場合には、第３７条第３項及び第４項の規定を準用する
〔細則の設定〕
第６０条 この規約に定めるもののほか、組合の業務の執行に必要な事項については、別に細則で定める。
〔規約等の保管〕
第６１条 規約等は、理事長が組合の事務所において保管しなければならない。
（２）理事長は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約等の閲覧をさせなければならない。
（３）理事長は、規約等の保管場所を所定の掲示場所に掲示しなければならない。
（附 則）
この規約は、昭和５９年 ６月１７日から施行する。
平成 ７年１１月１２日 一部改定
平成 ９年 ６月１５日 一部改定
平成１８年 ６月１１日 全面改定
2012.11.6
